#97: Wann lohnt es sich eine Immobilie über eine GmbH zu kaufen?

Shownotes

In der aktuellen Folge wir die verschiedenen Aspekte und Vorteile einer Immobilien-GmbH beim Kauf und der Verwaltung von Immobilien. Wir gehen auf konkrete Fallbeispiele ein, um die steuerlichen Vorteile und Nachteile dieser Rechtsform im Vergleich zum privaten Immobilienkauf zu veranschaulichen.

Ein zentrales Beispiel ist der Erwerb einer 100 m² Wohnung in Freiburg für 800.000 Euro. Wir berechnen die Steuerbelastung für Einkünfte aus Vermietung sowohl im privaten als auch im GmbH-Kontext. Privat würden auf jährliche Mieteinnahmen von 24.000 Euro etwa 10.080 Euro Steuern anfallen, während bei einer VV-GmbH lediglich 3.798 Euro zu versteuern wären.

Allerdings bringt die VV-GmbH auch Nachteile mit sich, wie z.B. keine komplett steuerfreien Immobilienverkäufe und höhere Verwaltungskosten. Zudem sind nur Tätigkeiten im Rahmen der Vermietung zulässig, was Einschränkungen für andere betriebliche Aktivitäten bedeutet.

Ein weiteres Thema ist der Umgang mit Anfangsverlusten durch z.B. Sanierung. Hier wird das Modell der GmbH & Co. KG vorgestellt, bei dem Verluste direkt den Gesellschaftern zugerechnet werden können, bevor später eine Option zur Körperschaftsteuer gewählt wird.

Wir diskutieren ebenfalls die steuerlichen Auswirkungen beim Verkauf von Immobilien durch eine Immobilien-GmbH und wie man durch die 6b-Rücklage Steuern in die Zukunft verschieben kann. Ein Verkauf ist steuerlich günstiger, wenn die Immobilie nicht das letzte Grundstück im Besitz der Immobilien-GmbH ist und eine Mindesthaltedauer von sechs Jahren eingehalten wird.

Ein weiterer Schwerpunkt ist die Vermeidung von Betriebsaufspaltungen bei der Vermietung von Immobilien zwischen Schwesterkapitalgesellschaften. Hier wird erläutert, wie eine Betriebsaufspaltung entsteht und welche steuerlichen Nachteile sie mit sich bringt. Wir stellen das "Wiesbadener Modell" als Alternative vor, um eine Betriebsaufspaltung zu vermeiden.

Abschließend wird das Thema Grunderwerbsteuer bei sogenannten Sharedeals behandelt. Wir erläutern, wie durch das Halten von mindestens 10,1 % der Anteile über zehn Jahre hinweg Grunderwerbsteuer vermieden werden kann und welche rechtlichen Schritte dafür erforderlich sind.

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