#208: Immobilien vermieten um Superreichensteuer zu umgehen - so geht‘s

00:00:00: Herzlich willkommen beim site auch nicht besteuer podcast hi christian.

00:00:04: Hallo fabian grüß dich heute.

00:00:07: spannende folge finde ich, wir leben ja in turbulenten zeiten.

00:00:11: ja letzte woche mit dem herrenkowiki auch diskutiert was so auf uns zukommt?

00:00:16: Was ja ziemlich sicher zu sein scheint ist dass der einkommenssteuerspitzen satz noch mal steigt und die frage die sich ja viel stellen ist was kann ich eigentlich dagegen tun?

00:00:28: Eine Sache die man dagegen tun kann ist ja vielleicht Lust zu erzielen, auch in seiner persönlichen Steuererklärung.

00:00:34: Damit man dann vielleicht wenn man als Gewerbetreibender oder Angestellter so hohe Steuern zahlen muss mit diesem Verlusten das ganze ausgleichen kann.

00:00:41: Das geht jetzt zum Beispiel mit Immobilien und da würde ich heute gerne mal mit dir drüber sprechen über das Thema Immobilie wie man die vielleicht nutzen kann um sich gegen dieses Thema zu wappnen.

00:00:52: Ich finde es aber ganz interessant also zumindest was für mich interessant dass So zwei drei Neuerungen gibt bei diesem gesamten Vorhaben.

00:01:02: Die ja auch heiß diskutiert werden, da geht es ja um das Einkommensteuereform gesetzt, im Jahr zwanzig.

00:01:12: Da war dann plötzlich auch drin dass der Rabatt Freibetrag wegfällt also für Mitarbeiter die... Beispielsweise den Porsche vergünstigt vom Werk.

00:01:22: Gibt's ja einen Rabatt Freibetrag, tausend achtzig Euro ist der momentan und da will man also offensichtlich auch ein wenig.

00:01:31: Ja ein wenig.

00:01:31: also der soll wegfallen und schon auch interessant.

00:01:36: oder wie findest du das?

00:01:38: Ja, ist ein bisschen unnötig.

00:01:40: Weil am Ende ist es ja auch eine Vereinfachungsregelung.

00:01:44: wenn man jetzt beispielsweise eben ich glaube der Porsche schon extrem Beispiel.

00:01:48: aber dass man mal irgendwie eigene Produkte Dienstleistungen anspringt das glaube ich relativ normal und dann hat man eben diese vereinfachen.

00:01:54: die sehtausend achtzig Euro ja zusätzlichen ist ein bissel mehr weil am ende muss man aus neunzig Prozent von dem Ladenpreis dann beispielsweise Mode-Geschäft arbeitet, dann ansetzt und hat dann eine Achtzig Euro frei.

00:02:11: Und das ist schon ganz gut, dass es nicht irgendwie extra nochmal einer Lohnsteuer berücksichtigt werden muss.

00:02:18: Ja, er trifft so ein bisschen den kleinen Mann, die kleine Frau, je nachdem.

00:02:24: Und jetzt aus meiner Sicht auch etwas an der unnötige Änderung.

00:02:28: Wenn man denkt, dass der Finanzminister von der SPD ist, verstehst Kaum weil er war spitzenverdiener.

00:02:38: Denke ich mal da die nutzenden Bad frei betragen jetzt nicht so intensiv.

00:02:43: und als jemand der aktuell bei der SPD habe ich gerade gesehen auf dem Instagram Kanal ganz, ganz oben gelistet ist muss ich doch sagen das ist irgendwie unnötig.

00:02:55: Du bist da gelisteten?

00:02:56: Ja ja, ich hab mit Herrn Glössendor auf den Podcast.

00:03:01: Mit einem Real also Ich bin ja da direkt zurückgeflogen von San Francisco zum SPD-Podcast.

00:03:09: Sie haben mich eingeladen und dann bin ich halt da hingegangen in die Brandhaus und jetzt ist gerade ein Real Online gekommen, ob man eine Robotersteuer brauchen.

00:03:20: Und das ist jetzt irgendwie bei der SPD auf dem Instagram Kanal da ganz oben.

00:03:26: also wenn man es stand Aufnahme Jetzt auf dem Svd-Instagramm Kanal guckt er mir nicht da wie oben.

00:03:35: Naja, jetzt solltest du mal träumen lassen das zu sagen.

00:03:39: Ich werde wieder runterrutschen, ich denke jetzt nicht, dass ich mich besser pinne als die Umarmung von Werbelbar und Lars Klingbeil.

00:03:47: Die ist schon seit Mitte zweitausendfünfundzwanzig fürs Gepinkt.

00:03:51: Denkt nicht, Ewig oben bleiben werde, aber aktuell tatsächlich bin ich ganz oben bei der SPD.

00:04:00: Die nächste Rolex-Wegnahmeankündigung würde dich dann wahrscheinlich...

00:04:05: Da ich ja nur eine Apple Watch have trifft es mich nicht!

00:04:12: Aber lass uns doch mal auf Vermietung und Verpachtungen kommen weil im Gegensatz zu der Robotersteuer gibt's natürlich die Einkommensteuer schon real Und die Vermietung und Verpachtung ist einer der sieben Einkunftsarten, die wahrscheinlich was auch die Verluste angeht vielleicht am interessantesten ist.

00:04:33: Weil am Ende ist es ja so wenn ich ganz normal eine Wohnung vermiete da muss das Finanzamt mal vereinfacht gesagt die Verliste auch anerkennen.

00:04:41: Es gibt ein paar Ausnahmen noch wie hier in Wohnungen Pipapo.

00:04:45: aber wenn ich jetzt ganz normal ne Wohnung vermiede an fremden dritten, das langfristig mache.

00:04:51: Dann wird angenommen ich will damit Überschüsse erzielen und dementsprechend wenn es auch mal Verluste in einem Jahr gibt oder auch in mehreren Jahren dann muss das Finanzamt das anerkennen.

00:05:02: gleichzeitig haben wir die Immobilie dann wenn man sie vermietet hat nach zehn Jahren zumindest aktuell noch steuerfreier verkaufen.

00:05:11: Und das ist natürlich ganz interessant weil A zahl ich auf ein Verkaufsgewinn danach zehn Jahre Vermietung keine Steuern Und ich habe natürlich die Möglichkeit, dann die Einkommensteuer zu drücken.

00:05:24: Weil da kann man natürlich die Einkünfte auch verrechnen.

00:05:27: wenn ihr jetzt beispielsweise einen Job habt wo ich positive Einkünften aus nicht selbstständiger Arbeit hab und dann habe ich eine Wohnung beispielsweise die vermietet ab negative Einkünftel kann man die Sachen gegen rechnen und dann kann es im extremen Fall sein dass man vielleicht gar keine Steuern oder weniger steuern in diesem Jahr zahlt und dementsprechend sind diese Kosten mit der Immobilie eigentlich relativ dankbar.

00:05:55: Ja, zumal man sich ja überlegen muss wie kommt man denn überhaupt in die Verlustzone?

00:06:00: Und natürlich kommt man an die Verlastzone indem man mehr Ausgaben hat als Einnahmen also konkret mehr Werbungskosten... ...als Einnahmen.

00:06:10: und dann ist es natürlich die Frage die sich anstellt Anschließt was sind denn Werbungskosten die man jetzt bei der Immobilie ansetzen kann?

00:06:17: und da wird es ja super spannend weil er teilweise, also ich spreche auf die Abschreibung zielig ab.

00:06:24: Das sind ja dann Kosten die nicht unbedingt sofort liquiditätswirksam werden.

00:06:29: Also natürlich auf lange Sicht schon weil man das direkt erst mal kaufen muss.

00:06:33: aber... ...das macht das ganze ja so interessant dass sich vielleicht in sommer gar keinen negativen Cashflow habe also gar nicht mehr Geld Monatlich reinstecker als ich raus bekomme in Form der Miete aber trotzdem.

00:06:45: In der Verlust zu einer lande und das gelingt eben beispielsweise indem man hohe abschreibung hat, aber vielleicht eins nach dem anderen?

00:06:55: Ja was?

00:06:56: was kann man für kosten geltend machen?

00:06:57: oder wenn wir direkt in die Abschreibungen reinspringen weil das ja der größte posten ist

00:07:01: Ach, lass uns mal rein springen.

00:07:03: Ich meine was vieles ein bisschen falsch verstehen ist dass man wenn wir jetzt einen Darlehen hat und die Immobilie bei der Bank finanziert das ich früher auch auf der anderen Seite Schreibtisches gemacht habe.

00:07:14: Dann denken viele irgendwie man kann irgendwie die komplette Darlehensrate von der Steuer absetzen aber dem ist nicht so.

00:07:20: Man kann nur den Zinsanteil absetzen.

00:07:22: Jetzt sind die Zins mittlerweile wieder relativ hoch Aber es gab auch schon Zeiten mit null Komma neun Prozent Zinsen statt drei Komma Neun Prozent zinsen, den muss ich jetzt erstmal bekommen.

00:07:34: Und man kann eben nur die Zinszahlung absetzen in der Rate und nicht die Tilgung.

00:07:38: dafür kann ich die Abschreibung vor sich das Gebäudes absetzen und muss dementsprechend auch den Kaufpreis aufteilen in Gebäude, Grund- und Boden.

00:07:49: Also da was Gebäudes draufsteht gibt es so eine schöne Berechnungshilfe des Bundesfinanzministeriums.

00:07:55: man ist dann nicht dran gebunden ja?

00:07:59: Man sollte allerdings bevor man irgendwie zum Notar geht deine Aufteilungen treffen weil das Finanzamt muss sich zumindest Wenn jetzt keine Anzeichen gegen eine Fantasie-Aufteilung sind, dann auch an die Kaufpreisaufteilungen zwischen Grund und Boot und Gebäude im Notarvertrag halten.

00:08:19: Aber wie gesagt nur Gebäudekammer abschreiben.

00:08:22: So der Standardsatz.

00:08:23: ja zumindest wenn man nach dem Jahr und vor zwei Tausend und Dreiundzwanzig das Gebäudes fertiggestellt hat sind zwei Prozent pro Jahr vom Gebäude, was man abschreiben kann.

00:08:38: Jetzt neuere Bauten haben wir mittlerweile mit drei Prozent abschreifen.

00:08:43: Ja davor also vor nineteen vierundzwanzig dann zweieinhalb Prozent des Gebäudes der Gebäudee.

00:08:51: Anschaffungskosten pro Jahr.

00:08:53: und je höher natürlich die Gebäuden Anschaffungskosten sind desto mehr kann man natürlich ja absetzen vielleicht zu ganz neu, neu bauten.

00:09:06: Zumindest wenn sie so eine G-Zertifizierung haben und ein Kfb-Fürzig Haus sind da kann ich sogar fünf Prozent abschreiben plus nochmal die Sonderabschreibung.

00:09:20: also ich könnte da theoretisch im ersten Jahr sogar auf zehn Prozent Abschreibungen kommen zumindest bei Mietwohnungsneubau wenn diverse Quadratmeterpreise eingehalten sind, die man eigentlich nicht einhalten kann.

00:09:40: Wenn man neue baut vielleicht den Sachsen-Anhalt noch aber in Freiburg eben nicht ja?

00:09:45: Ja ich glaube die Baukosten für das Gebäude sind jetzt regional würde ich jetzt mal vermuten gar nicht so schrecklich.

00:09:50: Wieso unterscheiden dich?

00:09:51: Ich hätte jetzt gesagt dass es auch so ein bisschen an denen Auflagen liegt die dann dieses Haus haben muss.

00:10:00: Das macht es, glaube ich herausfordernd.

00:10:01: Aber da sind wir beide, denke ich auch nicht so die Bauexperten um das beurteilen zu können.

00:10:05: Das ist nur was, was ich zwischen den Zahlen hier und da mal raushöre.

00:10:09: Es dürfen ja fünftausend zweihundert Euro pro Quadratmeter maximal sein und bis zu vier tausend Euro pro quadratmeter ist, ist es förderfähig?

00:10:17: Und das scheint herausfordern zu sein diese Grenzen auch einzuhalten.

00:10:22: Bei der Sonderabschreibung bei der digressiven Abschreibung Da muss es eben ein Neubau sein, der seit dem ersten Zehn, zwei Tausend, dreiundzwanzig begonnen wurde und eben noch vorm Dreißigstein, neunzehnt, zweitausendneunzwanziger beginnt.

00:10:44: Und dann kann ich diese deklusive A-Fahr von fünf Prozent plus die SonderA-Fah vom fünf Prozent nutzen – zumindest bei der Sonderafa wenn nicht eben diese Baukostenobergrenze von fünftausendzweihundert Euro.

00:10:59: Halte und deklusive AFA, die fünf Prozent.

00:11:03: Klar, die wird natürlich dann weniger weil man immer vom Rest wert an die AFA Berechnung bleibt nicht konstant fünf Prozent sondern immer vom restwert durch die Sonder AFA.

00:11:11: zumindest im ersten Jahr bedeutet es dann zehn Prozent aber die meisten sei immer Immobilien.

00:11:17: ja wenn wir jetzt irgendeine Wohnung kauft, nineteen Hundert neunzig oder so Baujahr Dann habe ich eben eine Abschreibung von zwei Prozent auf die Anschaffungs kosten des Gebäudes.

00:11:30: Ich hätte da ein Beispiel mal vorbereitet, an dem wir das vielleicht so ein bisschen klarer machen können.

00:11:35: Jetzt ist natürlich immer die Frage wo baust du diesen Neubau?

00:11:40: Wenn Du da wie schon gesagt beispielsweise in München statt Freiburg in Stadt zahlst Du ja teilweise schon viele hundert Euro pro Quadratmeter allein für den Grund und Boden wenn man das jetzt einfach mal unberücksichtigt lässt auf das Gebäude abstellt, ne?

00:11:56: Hier ich jetzt einfach mal ein Beispiel fahre.

00:11:59: Ich kauf eine oder baue eine hundert Quadratmeter Wohnung.

00:12:03: Dafür bezahl' ich eben diese viertausend Euro pro Quadratmetern.

00:12:07: Das ist sicherlich schon sportlich das zu schaffen.

00:12:11: Ich weiß aber dass es auch gelingen kann und dann hätten wir also diese Hundert-Quadratmeter-Wohnung für Vierhunderttausende Euro Gebäudepreis gekauft.

00:12:23: Sag mal, ist jetzt nicht unbedingt A-Lage und deswegen können wir das Ganze... Also ne, Fabian du wirst dich ja jetzt schmunzeln.

00:12:30: Können wir das beispielsweise für dreizehn Euro den Quadratmeter vermieten?

00:12:34: Das ist in Freiburg wahrscheinlich nicht so einfach möglich.

00:12:37: aber gehen wir mal davon aus dass wäre jetzt der der Mietpreis.

00:12:40: dann hätten wir eine jährliche Mieteinnahme von fünfzehntausend sechshundert Euro die man mit dieser Wohnung erziehen kann und eine Mietrendite von etwa drei Komma neun Prozent.

00:12:49: Also das ist gut.

00:12:49: Grund und Boden ist unberücksichtigt, der kommt eigentlich noch oben drauf.

00:12:53: Ist glaube ich ein sehr gutes Objekt wenn man das mal so bewerten würde.

00:12:58: Ja du darfst aber gerne auch deine Meinung zu den dreizehn Euro für Quadratmeter sagen?

00:13:03: Aber ja...

00:13:05: Da wirst du in Freiburg zumindest statt Nähe nichts bekommen mehr.

00:13:10: Gut, also sagen wir irgendeine B oder vielleicht Bminuslage.

00:13:14: Vielleicht einen Umraum von Baden-Württemberg

00:13:17: aus Deutschland

00:13:18: würde man vielleicht so ein Objekt zu rechnen.

00:13:21: und das Besondere ist natürlich jetzt ja wenn man dann die Steuererklärung machen würde hättest du eben diese fünfzehntausend sechszehn Euro Mieteinnahme aus dem Objekt.

00:13:30: So und jetzt ist das zum Beispiel eine neue Bau Dann hattest Du ja im ersten Jahr die dekresive Abschreibung mit den fünf Prozent und die Wenn es dieser Energiestandards erfüllt auch noch die Sonderabschreibung mit weiteren fünf Prozent.

00:13:43: Das heißt im ersten Jahr der Vermietungen hättest du jetzt zehn Prozent Abschreibung auf diesen Kaufpreis von vierhunderttausend Euro, das heißt diesen fünfzehn tausend sechsehntet Euro Mieteinnahmen stehen alleine schon vierzigtausende Euro Abschreibung entgegen ja?

00:13:56: Das heißt man macht hier auf dem Papier also schon im ersten jahr einen ordentlichen Verlust.

00:14:00: dann kommen noch die Zinsen dazu.

00:14:02: wenn man die jetzt mal mit Hundertprozent Finanzierung und Vier Prozent annimmt hätten wir noch sechzehntausend Euro Zins.

00:14:09: Das heißt, in der privaten Steuererklärung hätte man jetzt aus dieser Vermietung im ersten Jahr einen Verlust von vierzigtausend Euro.

00:14:16: Vierzehntausendvierhundert genau gesagt.

00:14:18: Jetzt stell dir vor du bist im Spitzensteuersatz also zweiundvierzig Prozent plus Soli.

00:14:24: Hättest du also knapp vierzig Prozent Steuer ersparen ist das heißt du kriegst acht zehn tausend euro Steuern zurück im ersten jahr wenn du diese Immobilie baust und vermietet.

00:14:34: und das natürlich schon verrückt weil der Cashflow wenn ich jetzt mal davon ausgehe du du finanzierst das ganze über fünf und zwanzig Jahre.

00:14:44: Wäre hier in somit sogar leicht positiv, wenn man diese Steuererstattung mit einbezieht.

00:14:48: ja dass heißt du.

00:14:49: Du schaffst Eigentum aus Vermögen auf tilgst das natürlich indem du die Miete nimmst um damit die Zinsen und Tieren zu bezahlen und bekommst eben diese ordentliche Steuer erstattung.

00:15:01: Und hast dadurch wenn man das alles in einen Topf wirft sogar einen leichten Überschuss wenn dieses Objekt so kaufen würdest.

00:15:08: Ich glaube, wie gesagt die Zahlen sind ein bisschen optimistisch gerechnet.

00:15:11: wenn man jetzt so irgendwo auf irgendwelchen Portalen nach Neubau immobilien sucht wird man die wahrscheinlich weniger für viertausend Euro pro Quadratmeter finden wahrscheinlich ein bisschen teurer.

00:15:21: aber das zeigt schon dass dieser Steuereffekt halt hier reinschlägt zumindest im ersten Jahr.

00:15:25: und die dekressive Abschreibung heißt ja jetzt hier bei dem Neubauer dass es jedes jahr in wenig weniger abschreibungen gibt.

00:15:32: letztendlich wenn man würde dann eben schauen okay die fünf Prozent Abschrebungen sind weg Dann sind also im nächsten Jahr nur noch ninety fünf Prozent übrig und dann setzt man wieder die.

00:15:40: Fünf Prozent an, sodass diese dieser Abschreibungswert dann eben immer weiter sinkt.

00:15:45: und irgendwann würde man feststellen okay es wäre so bei besser wenn ich das einfach linear abschreibe also mit einem festen Satz und das ist in der Regel nach dem fünftzehnten ja.

00:15:55: Gegeben dass sich das lohnt von einer depressiven Abschrebungen weg zu wechseln.

00:16:00: Ja, das ist der Neubau und auf dem Papier sieht es super gut aus.

00:16:03: Aber in der Praxis haben wir immer noch das Neubauproblem.

00:16:06: gerade in den wichtigen Lagen wo es eben so der Wohnraum die Wohnraumknappheit besteht glaube ich reicht es noch nicht um die Leute dazu zu motivieren Wohnraum zu schaffen.

00:16:16: ja Und wie du das siehst wenn man hört was Berlin diskutiert wird mit Enteignungsfantasien und so würde ich mich auch stark davor hüten Auch wenn der Steuervorteil sogar noch ein bisschen höher wäre, da einen Neubau mit zu finanzieren.

00:16:29: Also das geben wir nicht in den Sinn.

00:16:31: Was ganz interessant wäre, wenn man jetzt diese Neubauerfahrt nicht deckeln würde.

00:16:38: Dass er nicht sagen würde, okay du musst halt jetzt für den und den Betrag bauen, sondern kannst auch höher bauen.

00:16:44: Und eventuell sogar... also das ist jetzt natürlich ein Gedankenspiel.

00:16:48: aber die dekresive AFA von fünf Prozent einer linearen AFA zu machen?

00:16:53: Und dann eben plus Sonder A-Fahr und dann halt hättest du dann zehn Prozent, aber nicht nur im ersten Jahr sondern eventuell zehn Prozent in den ersten zehn Jahren.

00:17:06: Dann würde es natürlich ordentlich an Motivation bringen, Neubauten hinzusetzen.

00:17:15: Aber ich glaube da ist der Finanzminister in seiner aktuellen Finanzlage nicht dazu bereit.

00:17:22: Ja sicher und ich glaube die Diskussion, da gab es ja einen Gesetzesvorschlag von den Grünen.

00:17:28: Ich bin gut aktuell ist klar dass der sich nicht durchsetzt.

00:17:31: aber wenn Herr Klingbeil mit den Grünern regieren könnte würde er auch die zehn Jahresgrenze abschaffen weil das Ganze macht ja nur Sinn.

00:17:41: also wenn du dann zum Beispiel die Immobilie TN-Elv, Dreizehn Jahre gehalten hast.

00:17:46: Hast Du ja durch diese ganzen hohen Abschreibungen die du schon am Anfang geltend gemacht hast?

00:17:51: Hast du ja einen sehr geringen Restbuch wert von dieser Immobilie.

00:17:54: und jetzt wieder mal den Fall.

00:17:56: Vierhunderttausend Euro gekauft, ne?

00:17:58: Dann schreibst du im ersten Jahr schon zehn Prozent ab, vierzig Tausend ist die im nächsten noch dreihundertsechzig tausend in den Büchern.

00:18:05: und immer so weiter nach zehn Jahren.

00:18:08: Ich habe es hier nicht ausgerechnet steht die vielleicht noch mit hunderttaussend in Bücheren.

00:18:12: Du kannst sie vielleicht in zehn Jahren für fünfhundertausend weiterverkaufen dann machst du ja hier ein Gewinnern von vierhundertausend Euro der ist eben aktuell steuerfrei.

00:18:21: Und dass dieser Ausblick dann eben langfristig auch noch diesen Gewinn steuerfrei zu realisieren ist, natürlich in der ganzen Kalkulation.

00:18:30: Auch ganz deutlich mitentscheidend ja weil warum sollte ich sonst so ein Projekt Spitz aufknopf?

00:18:37: Trotz der Steuervorteile eingehen?

00:18:39: wenn ich weiß langfristigen muss sich den Steuervorteil wieder zurückzahlen.

00:18:42: Weil wenn ich das dann mal verkaufe und ich mach den Gewinn muss Ich das nachversteuern.

00:18:46: das wäre der Fall wenn es diese zehn Jahre frisst ... für Immobilienverkäufe nicht gebe, nach zehn Jahren ist es ja steuerfrei möglich.

00:18:55: Wenn das das nicht gäbe würde ich ja ganz anders rechnen, dann würde ich sagen, na gut, da muss die Steuer... Ist es nur eine Steuerstundung?

00:18:59: Ich kriege den Steuervoter jetzt, muss ihn aber im elften zwölften Jahr zurückzahlen.

00:19:04: Dann bewertigte das Projekt natürlich ganz anders und deswegen ist es aus meiner Sicht ganz wichtig dass diese zehn Jahresgrenze bleibt weil ansonsten dieser Perkulation sich noch mal ganz anders darstellt und man sich die Investoren natürlich zwei-drei Mal überlegen würden ob sie so einen Neubau projekt überhaupt finanzieren wollen.

00:19:24: Ja, bei gebrauchten Immobilien kann es auch ganz interessant sein.

00:19:29: Da hast du ja gerade schon gesagt Abschreibungen zwei Prozent zweieinhalb Prozent drei Prozent und war ich grad noch zu hören?

00:19:43: Okay da hast Du ja grade schon gesagt abschreibung zweieineinhalb prozent zwei prozent drei Prozent je nachdem wann das Gebäude fertiggestellt ist.

00:19:51: Und das ist ja.

00:19:53: aber also und vielleicht auch da noch mal ich habe wieder mein Beispiel vorbereitet.

00:19:58: Gebrauchte Immobilie für vierhunderttausend Euro, die ist also schon sehr alt vor neunzehnhundert.

00:20:10: Vierundzwanzig ist es glaube ich errichtet.

00:20:12: deswegen wird sie mit zwei Prozent abgeschrieben.

00:20:16: und wenn man das jetzt mal so durchrechnet käme Mann durch die hohen Zinsen, die es ja aktuell gibt von vier Prozent auch auf... Moment hier habe ich's genau.

00:20:30: Kimmermann in der Steuererklärung auch auf einen Verlust von acht tausend Euro weil man eben so viel Zinsenzahlen muss und die Abschreibungen geltend machen kann.

00:20:39: Und aus diesem Verluste von achttausend Vierhundert Euro spart man dann drei Tausend Siebenhundert Euro Steuern.

00:20:44: nochmal zum Vergleich bei einem Neubau hätte man acht Zehntausend Euro gespart.

00:20:47: Ja also schon ein Riesenunterschied.

00:20:50: Problem ist jetzt aber in dieser ganzen Berechnung das für die Steuererklärung.

00:20:55: Ist ja die Tilgung an die Bank noch nicht berücksichtigt, wenn man die jetzt eben auch noch mit einbezieht dass man ja der Bank auch das Geld zurück zahlen muss wie gesagt hier mein Fall über fünfundzwanzig Jahre dann kommt man eben sehr schnell zu einem dazu dass das Projekt Cashflow negativ ist und die die Differenz dann hier bei über zehn tausend Euro liegt.

00:21:18: Und das ist natürlich ein Punkt, weswegen die gebrauchten Immobilien störlich erstmal nicht so interessant sind.

00:21:24: Aber da gibt es ja noch die Restnutzungswertgutachten, Fabian mit dem man das Ganze noch ein bisschen schöner gestalten kann.

00:21:32: Ja aber ich habe tatsächlich für meine eigene Immobilie bzw.

00:21:35: Verwohnungen auch gemacht und es sind tatsächlich auch durchgegangen.

00:21:39: mittlerweile Ist immer so ein bisschen hin und her, also die Rechtslage ist eigentlich klar.

00:21:44: Also es gab ja mal einen Verscherven des BMF-Schreiben zu diesem Restnutzungsdauer Gutachten was diese Restnurzungsdauern gut achten eingeschränkt hatte.

00:21:54: das wurde dann wieder zurückgenommen auch auf Basis der Rechtsprechung von Bundesfinanzhof die eigentlich klar sagt wenn das halt nicht tatsächlich kürzeren Nutzungs Dauer hat das Gebäude dann kann ich diese tatsächlich hier kürzere Nutzungen Dauer auch ansetzen Und dann beispielsweise statt zwei Prozent vier Prozent, wenn ich eben ein geeignetes Gutachten habe.

00:22:11: Dann als Abschreibung ansetzen und die Finanzämter müssen das auch anerkennen.

00:22:15: Es ist sehr lokal unterschiedlich ja?

00:22:17: Wenn du jetzt in München beispielsweise bist, dann wirst du Schwierigkeiten haben zum Rest des Großdauer Gutachten durchzubekommen.

00:22:23: In anderen Städten geht schon eher.

00:22:26: aber die Rechtslage vor allem nachdem irgendwie das Bundesfinanzministerium ihr eigenes BMF schreiben wieder zurückgenommen hat.

00:22:33: es ist eigentlich relativ klar Und dann kannst du eben, wenn da ein geeignetes Gutachten hast.

00:22:38: Dann die tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer ansetzen und wenn sie halt statt bei fünfzig Jahre, bei, bei fünfzwanzig Beispielsweise ist, dann hast du halt statt zwei Prozent AFA oder vier Prozent AFA.

00:22:50: Und das ist natürlich schon ganz interessant.

00:22:52: vor allem wir haben ja vorher gehabt nach zehn Jahren kann man die vermietet immobilie steuerfrei verkaufen.

00:22:56: Und dann ist es natürlich schon interessant, weil ich die ersten zehn Jahre irgendwie doppelte AFA habe, größere Verluste hab'n können trotzdem nach zehn Immobilie steuerfrei verkaufen.

00:23:08: Ich habe das hier natürlich auch mal ausgerechnet, ich bin jetzt mal davon ausgegangen dass... ...das Restnutzungswert gut achten auf eine Restnurzungszeit von zwanzig Jahren kommt ist nach meiner Erfahrung bei den Fällen die ich so gesehen hab schon realistisch bei Gebäuden die etwas älter sind beispielsweise älte als die neunziger Jahre.

00:23:29: Ich glaube das kann man so als Paustformel sich merken wenn das eben älter Bau ja früher als neunzehnundneinzig oder so ist, dass man dann schon gute Argumente findet.

00:23:38: Dass das Gebäude eben früher verbraucht ist als das was gesetzlich vorgesehen ist.

00:23:45: wenn man das jetzt hier mal durchkalkuliert wiederum selber Fall hundert Quadratmeter für viertausend Euro den Quadratmetern kostet also.

00:23:50: Vierhundert tausend euro und du kannst es eben mit fünf Prozent pro Jahr abschreiben statt mit zwei Dann hätte man eben plötzlich eine Abschreibung von zwanzigtausend Euro pro Jahr statt acht tausend.

00:24:04: Würde bedeuten man hätte in der Steuererklärung ein Verlust von... ...zwanzig tausende Euro statt acht Stadt genau statt acht Tausend euro würde dann knapp zehn tausenden Euro Steuern sparen pro Jahr, statt eben nur dreitausend.

00:24:18: und das ganze wäre dann mit Tilgungen die man ja auch noch zu leisten hat.

00:24:22: jetzt in diesem Beispiel fei immer noch knapp cashflow negativ also müsste sogar monatlich ein bisschen mehr an die Bank zahlen, als das was man an Miete bekommt.

00:24:30: wenn man jetzt hier mit den dreizehn Euro Miete kalkuliert.

00:24:33: Aber das ist dann schon so in die Richtung wo man sagen kann ja also ich habe eben statt... Ich muss eben statt über zehn tausend Euro jährlich da dazuschießen sind es eben nur etwas mehr als sechstausend oder siebentausend.

00:24:47: und das macht's natürlich in der Kalkulation ganz anders wenn man durch dieses Restnutzungswert gut achten hier den Steuervorteil noch mal erhöhen kann.

00:24:56: deswegen Gebrauchte Immobilien auch gar nicht so interessant, gar nicht uninteressant.

00:25:00: Ich mein wir sind jetzt da nicht die Experten.

00:25:02: aber die Frage ist natürlich dann immer was ist denn wenn du eine Gas-Hälzung hast und der CO² Preis steigt weiter?

00:25:08: wie sieht es eigentlich aus?

00:25:11: Mit der Energieklasse?

00:25:12: und diese Fragen schließen sich dann natürlich an, um die man mit berücksichtigen sollte neben dem Steuerfoto natürlich.

00:25:22: Ich will noch kurz etwas zu dem Gutachter sagen.

00:25:23: ja das ist ja auch so.

00:25:24: ne häufige Frage muss ich so kann ich irgendein.

00:25:27: Also was muss es eigentlich für ein Gutachter sein, der das Restnutzungswert gut achten erstellt?

00:25:32: Kann das so einen Online-Gutachten gegebenenfalls sogar sein.

00:25:35: Gibt's ja super Anbieter.

00:25:36: oder muss ich jemandem also ein Gutachter vor Ort nehmen, der vielleicht auch vom Gutachterausschuss bestellt ist?

00:25:42: und da kann man ganz klar sagen wie das momentan ist die Rechtslage.

00:25:46: Es reicht eigentlich von der IRK geprüfter und zertifizierter Sachverständiger unter Immobilienbewertung.

00:25:52: Das muss jetzt hier kein öffentlich bestellter Gutachtern vom Gutachteausschuss sein Und eine Vorortbesichtigung des Gebäudes ist nicht zwingend vorgeschrieben.

00:26:03: Also das Gutachten muss natürlich in sich schlüssig sein und kann dann auch gerichtlich überprüft werden, es gibt auch hier und da Urteile wo das der Fall ist und das verworfen wird.

00:26:13: aber im Großen und Ganzen kann man mit so einem Gutachten ins Ziel kommen.

00:26:20: Ja, also wer wäre ein link in der battling sucht für gut achten soll mal auf instagram mein link tree gehene werbung ende an der stelle.

00:26:28: mit den jungs habe ich nämlich auch gemacht und hab das hier.

00:26:33: Sehr gute erfahrung gemacht muss ich sagen und die haben auch gar eine geltzutgarantie.

00:26:37: falls nicht beim finanz am durchgeht ist es ganz angenehm genau.

00:26:42: Ich würde vielleicht gerne was sagen.

00:26:44: fabian zur kaufbeiß.

00:26:45: aufteilungen im vertrag das hatten wir vorhin schon kurz angerissen Hattest du gesagt, dass natürlich sehr viel Sinn ergibt das mit dem zwischen Käufer und Verkäufer schon zu regeln.

00:26:55: Ja also dass man sich gar nicht auf diese Arbeitshilfe ist wenn man einfach nur in den Koffertrag schreibt ich verkaufe dir das Grundstück... ...und dass darauf stehende Gebäude für eine Million Euro Punkt kann man machen.

00:27:07: Problem ist, dass man dann im Nachhinein sich überlegen muss ja gut von einem Millionen Euro wieviel entfallen da jetzt eigentlich auch das Gebäudee?

00:27:13: Wie viele auf den Grund und Boden?

00:27:15: Und deswegen ist es natürlich sinnvoll, mit dem Herr Käufer schon ein Deal zu finden und zu sagen Lenz lasst uns doch im Kaufvertrag schreiben.

00:27:22: Von den eine Million Euro entfallen vielleicht acht hunderttausend auf das Gebäude und zweieinhalb tausend oft in Grund und Boden.

00:27:29: der dann hat haben wir habe ich als Käufe gleich eine.

00:27:32: Eine Möglichkeit mich daran zu orientieren und da gibt's ja jetzt auch wenn man das übertreibt gibt so einen Korridor von zehn bis zwanzig Prozent Abweichung denen die Gerichte so akzeptieren.

00:27:43: also man muss schon Auch schauen, dass man es nicht übertreibt.

00:27:45: Aber das sollte man wissen, dass es diesen Korridor gibt.

00:27:48: also man darf das natürlich schon auch in seinen Sinne dann nutzen und die die Aufteilung möglichst hoch Richtung Gebäude zu... ...zubringen, dass akzeptierende Gerichte aus auch so lange es nicht völlig abwege ich ist Und ich habe ja noch schon einen lustigen Fall gesehen, wie das dann auch nach hinten losgehen kann.

00:28:10: Es ist also ein zivilrechtlicher Fall, der wurde vom Oberlandesgericht in Brandenburg verhandelt.

00:28:15: Da hat das also jemand offensichtlich übertrieben und zwar wurde da ein Herrenhaus gekauft für einen Kommandoin fünf Millionen Euro.

00:28:23: Und der Käufer hat gesagt Mensch die Unterwerbstören Brandenburger so hoch ich glaube dies sogar bei sechs Komma fünf Prozent sehr hoch.

00:28:30: Und das wäre gut wenn nicht darauf die Unterwärbsteuer zahlen muss.

00:28:33: lass uns doch wie folgt machen Ich zeige ihr wir schreiben den Vertrag rein ich zeig dir eins Kommandos fünf Millionen Euro für das Grundstück und das Gebäude.

00:28:44: Und, äh... Das ist ja hier so ein Herrenhaus, so eine schöne Villa.

00:28:46: da ist ja so Kunst könnte doch da drin stehen.

00:28:49: Zahle ich dir noch mal neun oder tausend Euro für Kunstgegenstände die sich in der Villa befinden?

00:28:53: Dann kann man aufkönnen, vielleicht haben wir zu.

00:28:56: Und hat man dann so gemacht, ne?

00:28:58: Und dann gab es aber später Streitigkeiten irgendwie, gab's Baumengehen oder so.

00:29:02: also jedenfalls hat man sich darüber gestritten ob das denn ... So rechten zwar und hat der Verkäufer gesagt ja weißt du was, wenn du mich jetzt hier nicht bezahlst weil du da meinung bist hier stimmt irgendwas mit dem Gebäude nicht dann fechte ich den ganzen vertrag an.

00:29:16: Und ist damit auch durchgekommen.

00:29:18: das Gericht hat ihm gesagt wenn ihr hier so ein verrücktes Scheingeschäft macht nur um Steuern zu sparen ist halt der ganze Kaufvertrag unwirksam.

00:29:26: und der Käufer der hier eigentlich steuern sparen wollte stand jetzt insofern durf da war er musste den Anspruch auf.

00:29:33: Also das ist ein Grundstück, weil es den Koffertrag gab.

00:29:36: Den muss er jetzt eben zurückgeben... ...weil dieser Koffer-Trag für Unwirkungsjahr mehr erklärt wurde.

00:29:41: Also völlig verrückt wie das dann auch zivilrechtlich nach hinten losgehen kann wenn man das hier übertreibt.

00:29:50: Fand ich zumindest sehr spannend!

00:29:52: Ja, Denkmalschutz ist natürlich auch noch so ein Thema.

00:29:56: Ich werde manchmal gefragt von Mandanten die so einen Denkmal geschützte Wohnungen kaufen oder Immobilien kaufen Er ist ja denkmalgeschützt, da habe ich jetzt hier in Haufen Auflagen von den Denkmalschutzbehörden.

00:30:07: Wie viel Steuern spare ich denn jetzt dadurch dass es ein denkmal geschütztes Haus ist?

00:30:11: Und die Antwort lautet leider erst mal vom Prinzip gar nicht mehr steuern als eigentlich gedacht weil man muss natürlich diese Denkmalbeschützte Sanierung, die muss man selbst vornehmen.

00:30:23: also man kann nicht einfach sagen jahr vor zehn Jahren hat das mal einer Denk mal geschütz zaniert.

00:30:27: Jetzt kaufe ich das Ding Und deswegen habe ich auch störtliche Vorteile.

00:30:30: So ist es eben nicht, sondern man muss selbst wenn die Immobilien denkmalgerecht sanieren und das mit dem der Denkmalschutzbehörde abstimmen und dann kann man eben auch in den Genuss dieser Steuervorteile kommen.

00:30:41: aber die wiederum sind natürlich schon ganz großzügig.

00:30:46: Ja also das sind ja acht also neun Prozent Abschreibung In den ersten acht Jahren und da nochmal sieben prozent Abschreiben in den darauf folgenden vier jahren.

00:30:56: Also kann man Ja, ein großen Teil des Gebäudes in den ersten zwölf Jahren wirklich abschreiben und man muss eben schauen nur die.

00:31:05: Die Baumaßnahmen sind begünstigt sich die vorher mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt sind.

00:31:11: aber also das ist natürlich jetzt die Frage ne kaufst du einen Gebäude was eigentlich so ganz gut ins Schuss ist und du machst mal nur die Fassade neu für fünfzig tausend Euro dann hast Du eben nur diese besondere Abschreibung auf die fünfzigtausend euro.

00:31:22: Aber wenn jetzt wirklich sowas richtig runtergekommenes ... da vorhanden ist und du machst dann eine richtige Kernsanierung, das ist ja dann teilweise genauso teuer wie Neubau fast oder sogar eben genau so teuer.

00:31:35: Dann kannst du natürlich auch in den Genuss kommen dass hier vielleicht achtzig neunzig Prozent von dem was du da ausgibst... ...dann dieser Denkmalschutzabschreibung unterliegt und das rechnet sich eben auch besonders gut.

00:31:46: ich habe es jetzt wieder mal unseren Fall mitgebracht damit unser hundert Quadratmeter denkmal geschützten Wohnungen die in einem völlig runtergekommenen Gebäude sich befindet, was eben von Grund auf neu saniert werden muss.

00:31:58: Das gelingt dann für viertausend Euro den Quadratmeter und dann könnte man vielleicht sagen, achtzig Prozent von dem, was man bezahlt wird von der Denkmalschutzbehörde als wichtige Maßnahmen zum Erhalt des Denkmarschutzes genehmigt?

00:32:14: Und dann wäre es eben so dass man für achtzig prozent eben diese hohe Abschreibung von neun Prozent ansetzen kann Und für die verbleibenden zwanzig Prozent kann man die ganz normale Abschreibung von beispielsweise dann.

00:32:27: Ich hab's jetzt immer mit drei Prozent gerechnet, drei Prozent nehmen kann.

00:32:31: und dann wäre man eben hier auch letztendlich plus minus cashflow positiv trotz Tilgungen weil es eben so einen großen Steuervorteil gibt.

00:32:40: ja dann würde man hier also bei dieser Immobilie dreißigtausend Euro Verlust machen und hätte dadurch eben einen entsprechenden hohen Steuerverteil bei einem hohen Steuersatz von über Also knapp fünfzehntausend Euro.

00:32:53: Das ist natürlich äußerst interessant, ja?

00:32:55: Mit der Denkmalschutzabschreibung muss man natürlich aber auch ein passendes Objekt finden und ich denke einen guten Partner, der so auch erfahren ist um wirklich abschätzen zu können das was man da verspricht im Respekt auch mit der Denkmal Schutzbehörde tatsächlich gut abgestimmt ist weil das wäre.

00:33:14: also gibt es natürlich auch solche Fälle dass man Versprochen bekommt.

00:33:17: hier gibt's eine Sanierung die machen wir Wir machen die für dich und du kaufst das Objekt.

00:33:24: Und dafür kriegst du sechzig Prozent Denkmalschutzabschreibungen am Ende, hier nehme ich die Behörde nur dreißig Prozent.

00:33:29: Das ist natürlich dann fatal weil der ganze Rechnung in sich zusammenkippt aber kann natürlich auch äußerst interessant sein finde ich.

00:33:39: Gibt es noch die Sanierungsgebiete?

00:33:40: Ich glaube das hatte früher eine größere Rolle dass Städte so besondere Sanierungs Gebiete ausgerufen haben und da gibt's eben auch einen einen Steuervorteil, der genauso ist wie bei der Denkmalschutzabschreibung also auch sehr hoch.

00:33:55: Möglicherweise muss man dann später Ausgleichszahlungen an die Gemeinderichten.

00:33:58: ich glaube das war früher mal so nach der Wende auch auf den Osterstand so ein Thema.

00:34:03: jetzt ist es glaube ich selten zu finden ja aber gibt's rein theoretisch immer noch diesen Steuervorteil?

00:34:09: Ab wo Sanierung?

00:34:10: lasst uns doch mal auf die Sanierung und auch Renovierung kommen.

00:34:14: Man könnte ja jetzt denken okay wenn ich jetzt Wie eine Immobilie kaufe, dann kauert die einfach in so einen baufälligen Zustand weil ich will ja nicht jetzt irgendwie über fünfzig Jahre meinen Gebäude abschreiben.

00:34:30: Dann könnte ich auf die Idee kommen, ich kaufe es einmal bis zu bauffällig und dann schiebe ich mal ordentlich Geld rein.

00:34:36: Dann sind das komplett Aufwendungen, die ich im aktuellen Jahr schon absetzen kann.

00:34:41: aber so einfach ist es dann doch nicht.

00:34:45: Ich glaube viele haben schonmal von dieser Fünfzehn Prozent Grenzen in den ersten drei Jahren gehört, wenn ich halt innerhalb der ersten drei Jahre fünfzehn prozent der Gebäude Anschaffungskosten noch mal rein stecke.

00:35:02: Dann kann das nicht sofort von der Steuer absetzen sondern muss es eben dann aktivieren und muss es dann über die Restnutzungsdauer beispielsweise in den fuchzig Jahre abschreiben.

00:35:14: also dass geht nicht.

00:35:16: das hat man im Blick behalten.

00:35:18: genauso wenn man jetzt groß saniert und da gibt es die sogenannte drei von vier Riegel.

00:35:26: Also, wenn ich jetzt insbesondere dann Heizungsinsulation mache, sanitären Insulation, Elektro-Insulation oder ein Fenster, weil ich in drei der vier Bereiche eine deutliche Standarderhöhung habe, dann liegen auch nachträgliche Anschaffungsquosten vor, was sich wie eine neue Heizung reinbauen.

00:35:47: Noch ein neues WC da die Leitung steckdosen neu mache und dann keine Ahnung ist es schon geschehen ja auch wieder durch alle vier Bereiche machen was ich noch neue Fenster reinklatschen dann bin ich sowieso mehr als drin.

00:36:01: Und kann das dann auch nicht mehr sofort die Kosten von der Steuerabsetzung die zwei Sachen sollte ich auch im Blick behalten.

00:36:09: Und wenn man neuen Wohnraum schafft, ja also zum Beispiel den Dach des Dachgeschoss ausbaut wäre das natürlich auch so etwas was eben nicht erhaltend ist sondern.

00:36:18: Etwas neues wird geschafft was es bisher noch nicht gab und dann käme man auch nicht in den Genuss diese Kosten sofort störlich anzusetzen sondern müsste das eben verteilen mit dieser drei Jahresgrenze.

00:36:29: ich weiß wie der deine Meinung zu ist.

00:36:31: eigentlich ist es ja ein bisschen absurd.

00:36:32: für die Für die Steuer ist es natürlich eine gute Vereinfachung Aber am Ende führt es ja auch dazu, dass vielleicht Investoren oder Mobileneigentümer dann halt bis zum vierten Jahr warten und dann erst die Sanierung vornehmen.

00:36:47: Ist eigentlich auch ein bisschen bescheuert von der Lenkungswirkung, dass man da den Anreiz so nach hinten schiebt aber okay.

00:36:56: Und es gibt ja auch noch diese Gestaltung ich weiß das ist einige machen.

00:37:00: Ich habe's also schon oft empfohlen, dass Man z.B.

00:37:04: sagt macht die Sanierung, bevor man Eigentümer des Grundstücks geworden ist.

00:37:10: Da gibt es auch ein BfH-Teil was dieses Vorgehen bestätigt weil diese drei Jahresgrenze und diese fünfzehn Prozent Grenze eben nur dann gilt wenn man von Grundstückseigentümern geworden ist.

00:37:21: wenn man jetzt aber beispielsweise das ganze anbahnt und Bevor man dann das Eigentum überschrieben bekommt die Sanierungen macht Und dann diese Kosten hat dann zählen sie eben nicht in die fünfzehnt Prozent Grenzen mit rein.

00:37:34: also Empfehlung könnte lauten betrifft mit dem Verkäufer eine Einigung, dass du schon sanieren darfst.

00:37:39: Bevor das Eigentum auf dich umgeschrieben wird wirkt natürlich viele rechtliche Herausforderungen weil was ist wenn die Abwicklung dann scheitert?

00:37:47: Dann hast du das Gebäude der schon aufgewertet obwohl es dir noch gar nicht gehört.

00:37:52: Ist wieder die Frage wie ist das mit dem Regress oder den ja zivilrechtlichen Auseinandersetzungen?

00:37:57: und das heißt sollte man da natürlich machen vielleicht mit Verkäufern, mit dem man schon öfters zusammengearbeitet hat oder eine gewisse Verlässlichkeit da ist.

00:38:04: Also wenn man das natürlich umsetzen kann, hat man erhebliche Steuervorteile bei.

00:38:09: dann diese ganzen Berechnungen die ich vor und vorgestellt habe.

00:38:12: Stell dir mal vor du kannst dann eben noch sagen Ich mache hier noch ne Sanierung für hunderttausend Euro und hab dann in diesem Jahr hundert tausend euro zusätzliche Werbungskosten als Erhaltungsaufwendung.

00:38:24: Das ist natürlich ein äußerst interessanter Steuervorteil weil Erhaltung führt ja in der Regel dann doch irgendwo auch zu einer Wertsteigerung des Objekts oder möglichen Mietsteigerungen, die er dann am Ende sich auf dem zukünftigen Kaufpreis auswirkt.

00:38:39: Also das darf man glaube ich nicht vernachlässigen wie interessant das Ganze ist.

00:38:44: Ja

00:38:44: absolut!

00:38:46: Ich finde noch spannend vielleicht jetzt hier für die Steuernürz von denen uns ja auch einige zuhören.

00:38:52: es gibt ja das Institut der Wirtschaftsprüfer.

00:38:56: Da sind wir im Steuerbereich natürlich auch immer ganz interessiert, was die so sagen und die haben also eine Stellungnahme zur Rechnungslegung herausgegeben.

00:39:05: Schon eine Weile her aus den vierundzwanzig stammt, aber die gilt eben das erste Mal jetzt für Geschäftsjahre ab zwei tausend sechsund zwanzig.

00:39:13: Also die gilt jetzt und da wird eben auch darüber gesprochen wie man das unterscheidet?

00:39:18: Also wann ist eine Maßnahme an einer Immobilie eine Erhaltung, sodass sich dass die Kosten sofort berücksichtigen kann beim Gewinn?

00:39:25: Und wann sind es?

00:39:26: Es ist eine Herstellung, die dazu führt dass sich diese Kosten.

00:39:29: Auf den Gebäudewert aufschlagen muss aktivieren muss.

00:39:32: und die sagen eben zum Beispiel na gut was da steuerrechtlich gilt interessiert mich nicht.

00:39:36: wir schauen uns auch an ob diese Maßnahme zu einem zu einer energetischen Erhöhung des also energetische Verbesserungen das Gebäudes beiträgt.

00:39:46: und das ist ja dann doch oft der Fall.

00:39:49: und sobald da eben das ganze ... positiv auf die Energiebilanz sich auswirkt.

00:39:56: Meinerlei wird von dreißig Prozent Verbesserung... ...gesprochen, den man ja bei alten Grundstücken auch schnell erreicht,... ...sagen die schon das ganze, die ganze Maßnahme ist dann zu aktivieren.

00:40:06: Das heißt er wird also jetzt ein neues Kriterium eingeführt was man im Steuerrecht so noch nicht kennt.

00:40:12: Was eigentlich natürlich für das Bilanzbild positiv ist, man hat mehr Vermögen und nicht sofort Verlust aber für die steuerrechtlichen Betrachtungen natürlich negativ.

00:40:22: Das Gute ist jetzt das ganze gilt natürlich nur für Unternehmen die eine Bilanz erstellen müssen also für.

00:40:28: Eine bilanzierende gmbh wäre das ein Thema aber für den klassischen Privat Investor hat das hier noch keine Bedeutung, aber viele haben natürlich Angst dass das irgendwann auch vom bmf von dem Finanzamt mal aufgegriffen wird und gesagt wird Mensch gar nicht so schlecht.

00:40:45: diese Regelungen kommt uns ja auch entgegen.

00:40:47: können wir ein bisschen steuern die wir sonst jetzt den Steuerpflichtigen schon auszahlen müssten, können wir dann halt erst in zehn Jahren über die Abschreibung auszahlen.

00:40:55: Das passt uns in die Haushaltslage.

00:40:57: nehmen wir auch mal mit auf.

00:40:58: Da haben glaube ich viele ein bisschen Angst vor und noch ist es nicht der Fall.

00:41:02: ja noch es gab auch eine Aktualisierung von dem entsprechenden BMF-Schreiben.

00:41:06: da wurde davon nichts gesprochen.

00:41:07: also noch können wir da entspannt sein aber mal schauen ob das sich noch verschlechtert.

00:41:20: Okay, ja wollen wir nochmal – jetzt war mal voll bei den Abschreibungen.

00:41:24: Aber das ist natürlich auch wichtig, weil der größte Posten….

00:41:29: Zinsen haben wir auch schon gesprochen?

00:41:32: Vielleicht hat man noch über die weiteren Werbungsposten sprechen und dann mal zu Immobilie fährt beispielsweise um sich dies anzuschauen oder zur Eigentümerversammlung.

00:41:49: Also ich weiß nicht, es gibt ja bestimmt einige Immobilien-Eigentümer die zuhören.

00:41:52: Aber so eine Teilnahme an einer Eigentümaversammlung von einem Mehrfamilienhaus ist ja nicht unbedingt spaßig oder?

00:42:01: Ich finde wenn man sich auch die Frage stellt in was investiert man eigentlich im Immobilie oder in Aktien.

00:42:11: dann kommt natürlich Die Antwort ist schnell dabei, dass man sagt lass uns doch in Immobilien investieren.

00:42:18: Das ist eigentlich besser weil dann haben wir den Leverage Effekt.

00:42:20: ich kann Bremdkapital einsetzen.

00:42:22: Vielleicht kriege ich ja sogar eine neunzig oder hundert Prozent Finanzierung auf die Immobilie und die Bank bezahlt mir die Immobilie eigentlich ab.

00:42:29: Auf meinen Eigen Kapitaleinsatz habe ich eigentlich eine super hohe Rendite.

00:42:33: das ergibt total viel Sinn.

00:42:34: aber was man natürlich auch berücksichtigen muss dass man das Ganze verwalten muss und da eben zum Beispiel bei so einer Eigentümer Versammlung seine seine Positionen versuchen durchzusetzen oder zu schauen, dass man da nicht irgendwelchen Kosten auferlegt bekommt die man gar nicht will und das ist schon mühselig.

00:42:50: Oder?

00:42:50: Also das kann schon richtig nervig sein.

00:42:52: Ja

00:42:52: also auch bei den Mietern.

00:42:54: ich meine viele Mieter sind echt okay.

00:42:56: einer war mal bei mir in der Wohnung die Duschwanne kaputt.

00:43:00: dann hat man eben eine Ersatzdusche hingestellt und er hat dann trotzdem gedacht es ist schöner in der kaputten Dusche trotzdem doch zu duschen Und dann ist das Wasser nach unten gesickert, also da fällt einem nichts mehr ein.

00:43:14: Also Eigentüberversammlung

00:43:15: auch

00:43:16: zäh muss man sagen.

00:43:20: Ich bin mittlerweile eher der Meinung vielleicht doch in Richtung Neubau mit der Sonder-Afa, dekressive Afa und dann auch in der Nähe wo man jetzt nicht über die zwei Stunden hinfahren muss weil es eine Seite ist natürlich Die Fahrt kosten die kann ja sogar zur immobilien Besichtigung schon absetzen, aber klar.

00:43:38: Es ist natürlich damit nicht getan.

00:43:39: da kann ich das zwar von der Steuer absetzen die keine Kilometer die man hinfährt.

00:43:44: Aber ich muss dann hinfahren auch wenn eigentlich mal Versammlung ist beispielsweise.

00:43:49: also gilt auch wieder der gute Satz nicht nur über Steuern steuern.

00:43:53: Aber klar wir sind hier ein Steuer Podcast.

00:43:55: es heißt Fahrtkosten sind Absetzbar Steuerberatungskosten sind absetzbar.

00:44:01: Wenn ich jetzt keine Ahnung, eine Immobilie vermiete und Mieter suche was weiß ich über Imowell oder im Moskau.

00:44:08: Dann sind die Kosten für die Abos absetzbar.

00:44:13: also im Prinzip kann ich sagen das was zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führt Das ist dann auch Absetzbar als Werbungskosten.

00:44:27: Dann gibt es ja noch nicht sofort abziehbare Werbungskosten, beispielsweise Anschaffungsnebenkosten.

00:44:36: Die Grunderwerbsteuer hier in Baden-Württemberg fünf Prozent ist leider nicht so fort abziehbar.

00:44:43: die muss man dann auf den Kaufpreis oben drauf hauen und dann wird sie eben beispielsweise über fünfzig Jahre Abgeschrieben ist nicht so gut, da gibt es für andere Kosten die dann sofort abziehbar sind beispielsweise.

00:44:55: Die kosten für die Grundbuchbelastung durch die Bank.

00:45:00: aber es gibt natürlich auch paar Sachen ja die nicht sofort als Werbungskosten absetzbar sind.

00:45:09: Vielleicht wenn du jetzt sagst du willst was in der Nähe?

00:45:12: Lass uns nochmal über.

00:45:13: also das macht ja Sinn wegen der Verwaltung.

00:45:15: Ja, ich glaube es ist mittlerweile auch eine Herausforderung einen guten Verweiter zu finden dass man so am Rande.

00:45:22: Aber wie wär's denn?

00:45:23: Ich würde doch noch mal ein Vorschlag machen Fabian.

00:45:25: Wie wäre es mit einer Immobilie die weiter weg ist ja aber an einem sehr schönen Ort?

00:45:30: eine Ferien immobil hier?

00:45:31: ja Das kann natürlich auch sehr interessant sein weil natürlich ihr dasselbe Prinzip gilt, wenn man mit dieser Immobilie Verluste macht.

00:45:40: Kann man dadurch Steuern sparen?

00:45:42: Voraussetzung ist natürlich dass man diese Ferienimmobilien auch an Feriengäste vermietet und man könnte die ja auch selbst nutzen.

00:45:50: Ja das kann ja auch ganz interessant sein.

00:45:52: aber dann muss man eben berücksichtigen für die anteilige Selbstnutzung kann man dann eben keine Werbungskosten geltend machen.

00:45:59: Und die Frage ist halt immer bei der Ferien immobilie unterstellt man eben doch Also, oder ist das finanzamtstrenger?

00:46:06: Da sagen die schon.

00:46:07: Hey ich will wissen ob du wirklich langfristig mit dieser Ferienimmobilie ein Gewinn erzielen wirst.

00:46:14: aber es gibt eine Ausnahme wenn man eben beispielsweise diese ferienimmobilen Verwaltung über einen professionellen Verwalter macht Das heißt man macht das nicht selbst und es gibt einen Anbieter vor Ort den Schlüssel halt an Feriengäste raus gibt Und wenn die Auslastung die man mit seiner Ferien Immobilie erreicht mindestens seventy fünf Prozent der ortsüblichen auslastungen Erreich dann.

00:46:36: Geht man eben davon aus, dass man auch wenn man mit der Vermietung jährlich ein Verlust erzielt das langfristig irgendwann einen Gewinn sein wird ne weil.

00:46:44: Das bei einer Vermietungen pauschal dann unterstellt wird wenn diese Kriterien bei einer Fan im mobil vorliegen.

00:46:50: und da gab es auch kürzlich nochmal BfA Urteil aus fünfundzwanzig wir schreiben es in die Shownots da haben sie ihm auch noch mal gesagt okay das kommt jetzt nicht nur auf ein Jahr an sondern müssen da auch so.

00:47:02: Durchschnittszeitraum betrachten, hatten ja viele Fanimmobilien jetzt auch mit Corona zum Beispiel.

00:47:06: Viele Leerstände und da kann man sich sagen weil ich mal in einem Jahr viel Leerstand habe... ...und deswegen natürlich einen hohen Verlust erziele kannst du nicht einfach aberkennen finanzamt Du musst dir dann schon ein ausreichend langen Zeitraum angucken und sehen dass ich eben Maßnahmen mache das ich das Ding vermietet kriege und mich berühre und einfach weiter einschalte usw.. Also auch das kann interessant sein, wenn man im Onus sagen will.

00:47:29: Ich will da persönlich vielleicht in und wieder auch mal Urlaub machen.

00:47:33: Und dann kommt es darauf an wo die Immobilie liegt.

00:47:36: weil es kommt dann also klar gibt es das Belegenheitsprinzip d.h.

00:47:42: man muss da die Steuern zahlen wo auch die Immobilie dann liegt beispielsweise auf Greta-Kirchenland oder in Ismir in der Türkei.

00:47:54: Man muss zwar keine Steuern in Deutschland zahlen, aber es unterliegt dem Progressionsvorbehalt.

00:47:59: Das heißt er erhöht den Steuersatz auf die anderen Einkünfte.

00:48:02: allerdings nur wenn sie eben keine EU-Staaten sind gibt ein paar Ausnahmen.

00:48:08: Spanien beispielsweise.

00:48:09: bleiben wir mal bei dem Beispiel Wenn ich in Griechenland bin ja dann erhöht das nicht meinen Steuerschatz auf meine deutschen Einkünfe über den Progression Vorbehalt Was weiß ich?

00:48:22: In der Türkei, den Beispiel.

00:48:23: Also das Dubai her dann erhöht's meinen Steuersatz auf die deutschen Einkünfte.

00:48:30: also ganz steuerbefreit ist es da nicht und man kann eben tatsächlich zu einer Art Doppelbesteuerung kommen.

00:48:40: Das Fiese ist ja zum Beispiel jetzt auch mit Dubai.

00:48:44: Ich hab damals irgendwann ein Video zugemacht, da ich viel Kritik bekommen.

00:48:47: Weil ich gesagt habe wie ist das eigentlich wenn die Immobilienpreise in Dubai jetzt fallen?

00:48:50: Weil da eben jetzt die eine oder andere Pakete drüberfliegt und Leute vielleicht nicht mehr so ein großes Interesse haben da eine Immobilie zu halten.

00:49:00: Da haben viele geschrieben dass stimmt nicht!

00:49:01: Die Immobilientreise sind immer noch hoch.

00:49:03: keine Ahnung.

00:49:04: ich habe es nicht geprüft wie der Immobilianmarkt sich in Dubai entwickelt hat aber ich vermute mal dass da vielleicht die eine und andere Immobilier jetzt auch leer steht.

00:49:14: Wie du schon gesagt hast, wenn man Gewinne macht, müsste man die eben im Zweifel dann auch versteuern.

00:49:21: Und wenn man Verluste macht, dann gibt's ja diesen Paragrafen zwei A im Einkommensteuergesetz der eben sagt diese Verlustet kannst du nicht ausgleichen oder die Gewinner halt versteuert muss und das muss man sich auch im Hinterkopf behalten.

00:49:38: Im Ausland vielleicht den Immobilien investiert da

00:49:41: Absolut, dann vielleicht selber einziehen und nicht vermieten.

00:49:45: Ich

00:49:47: weiß nicht ob ich jetzt nach Dubai ziehen würde?

00:49:49: Ja da haben wir andere Probleme weg, Zugsteuer haben auch schon mal eine Folge drüber gemacht.

00:49:54: das heißt Podcast abonnieren weiter leiten dass man nichts mehr verpasst.

00:49:59: heute Christian glaube ich habe einen guten Überblick über die ... Verbiedung von Immobilien als Steuersparmodell gemacht, was man so alles absetzen kann.

00:50:09: Und dann hört man sich nächste Woche wieder mit einem weiteren Thema hier in Alderflügel.

00:50:14: Ja und einem spannenden Gast!

00:50:15: Wir verraten noch nicht wer es ist aber... Ich hoffe dein Mercedes ist repariert.

00:50:20: So viel sagt noch das Fusses.

00:50:23: Das muss ich Ihnen ansprechen mal darauf.

00:50:25: Sei erwandt und abonniert damit ihr das nicht verpasst wird glaube ich ganz gut.

00:50:29: So machen wir's Christian.

00:50:31: Dann machts gut.

00:50:34: Das war der Zeitauf nicht besteuert.

00:50:35: Podcast von mir, Fabian Walther Allias Steuerfabi und Christian Gebert von steuerberaten.de abonniert und bewertet gerne diesen Podcast und folgt uns auch gerne auf den anderen sozialen Netzwerken erreicht uns per e-mail unter podcastatsteuerversum.de.