#220: Nach 10 Jahren steuerfrei: Wie lange gilt das noch für Immobilien?

00:00:00: Herzlich willkommen beim sei doch nicht besteuert.

00:00:03: broadcast.

00:00:03: hi christian

00:00:05: Hallo Fabian grüß dich gehört gerne mal mit dir darüber sprechen warum eigentlich verkaufsgewinne unter bestimmten umständen steuerfrei sind bei immobilien bitcoin gold und ob das vielleicht zukünftig ist und unter welchen bedingungen man fürchten muss dass das weg fällt.

00:00:23: Und wenn es wegfällt wie stark der einschnitt sein kann ich glaube, dass lohnt sich mal darüber zu sprechen Weil ja zukünftig wahrscheinlich, dass mit dem Steuereinnahmen in Deutschland immer herausfordernder wird.

00:00:37: Ja du hast ja schon gesagt die Zinsen sind hoch jetzt schon Die Rentenversicherungsbeiträge sind und bleiben hoch.

00:00:43: Die deutsche Wirtschaft wächst nicht weiter.

00:00:45: wenn man den Auftritt zuletzt vom Friedrich Merz mit dem Nvidia Chef gesehen hatte hat man auch so gedacht naja also ich zumindest das Thema KI Das wird wohl noch schwierig wenn er.

00:00:55: die erste Frage dir hat ist wie kann man es regulieren?

00:00:59: Und insofern vermute ich ja, dass die eine oder andere Steuerbefreiung zukünftig wegfallen wird.

00:01:05: Ich weiß ja nicht wie deine Meinung ist ob du dich jetzt schon festlegen willst oder ob wir erstmal ins Thema starten wollen?

00:01:11: Am Ende entscheidet auch nicht der Steuerfarbien Deutschland drüber welche Steuerbefreihung bleibt oder wegfällt.

00:01:17: aber es gibt natürlich einige Vorstöße zuletzt von den Grünen was Abschaffung der Veräußerungsfrist bei Immobiliengeschäften angeht.

00:01:27: Aktuell kann man ja Immobilie, die man vermietet hat nach Ablauf von zehn Jahren auch mit einem hohen Gewinn steuerfreier verkaufen.

00:01:35: Der Antrag wird erst mal abgelehnt.

00:01:37: kommen wir nachher noch einmal drauf.

00:01:39: und aktuell Brand heißt dass eben Kryptowährungen nicht mehr sonstige Einkünfte sein sollen sondern Kapitaleinkünfte und dementsprechend wer Die Veräußerungsfrist dann auch weg.

00:01:52: Aktuell kann man ja Kryptowährungen, aber auch beispielsweise Gold nach Ablauf in einem Jahr im Privatvermögen mit Gewinn steuerfrei verkaufen.

00:02:01: Das könnte schon eher fallen als die Immobilienfrist.

00:02:05: Aber es ist natürlich auch schon ganz interessant wie's früher mal war.

00:02:11: Die älteren Zuhörer und Zuhören werden sich erinnern.

00:02:14: Früher konnten wir auch mal Aktien nach einem Jahr halt dauer komplett steuervrei verkaufen, dann kann man heute in Deutschland zumindest nur noch träumen.

00:02:26: Aber vielleicht bevor wir konkret einsteigen ist ja schon die Frage was soll denn überhaupt besteuert werden?

00:02:34: Das was Vermögen abwirft der Gewinn wenn man es verkauft?

00:02:41: Was ist denn da eigentlich Phase in Deutschland?

00:02:45: Und man könnte jetzt beispielsweise sagen, dann versteuert ja schon die Mieteinkünfte.

00:02:51: Warum soll ich jetzt beispielsweise noch den Verkaufsgewinn von meinem Haus meiner Wohnung besteuern also der Vermögenszuwachs wenn ich auch schon die Erträge aus dem Mieten beispielsweise versteuere wie es hat eine Meinung?

00:03:08: Ja, jetzt wird es philosophisch.

00:03:10: Da gibt's ja zwei Theorien die Quellen-Theorie und die Reihenvermögenszugangstheorie.

00:03:17: Und da muss man sicher die Frage stellen wie stark will man denn eigentlich in das Leben der Bürger eingreifen?

00:03:24: oder wo will man dann überhaupt den Hebel ansetzen für eine Steuer?

00:03:28: Ich finde das vergleichende Beispiel mit dem Apfelbaum gar nicht so schlecht.

00:03:33: Da hat also jemand einen Apfelbaum und er wirft Äpfel ab Und die Äpfel kann man verkaufen und da entsteht natürlich ein laufender Ertrag.

00:03:42: Die Äpfelfachsen werden geerntet, verkauft... Da entsteht ein Gewinn und der wird versteuert.

00:03:51: Was aber dann zum Beispiel bei der Quellentheorie nicht versteuern wird wäre wenn man beispielsweise den ganzen Apfelbaum verkauft weil das eben kein laufende Ertrages ist sondern grundsätzlich ja einfach nur das Vermögen, was man sich aufgebaut hat und was man dann vielleicht weiter gibt.

00:04:11: Also das wäre wenn man jetzt diese reinen Quellentheorie folgt, dann nicht zu versteuern der Apfelbaum?

00:04:17: Wohin gegen?

00:04:18: die andere Idee für einen Steuerrecht wäre dann eben die reinvermögens Zugangstheorie wo man sagt naja wir gucken uns eben alles an nicht nur das was die nicht nur die Äpfel von Baum fallen sondern auch wenn der Baum an sich verkauft wird, das auch mit berücksichtigt.

00:04:33: Und wir in Deutschland haben letztendlich beide Ansätze im Steuerrecht so ein bisschen umgesetzt.

00:04:39: Ein Ausfluss der Quellentheorie ist natürlich noch dass man Gold, Bitcoin oder Immobilien nach einer gewissen Haltefrist steuerfrei verkaufen kann und andererseits soweit man natürlich jetzt ein Unternehmen hat und etwas in einem Betriebsvermögen hält dann ist es ja immer steuerpflichtig.

00:04:56: auch wenn ich vielleicht hundert Jahre eine Betriebsimmobilien einer GmbH habe auch im hundert ersten Jahr, wenn die verkauft wird muss das versteuert werden.

00:05:07: Und ja da kann man natürlich jetzt sehr viel darüber sprechen wie stark sollte man in das Leben der Bürger eingreifen?

00:05:15: aber natürlich kommt immer die.

00:05:17: Da wird ich jetzt natürlich erkennt, mich ja hier im Podcast.

00:05:19: Ich bin immer dafür im Zweifel möglichst wenig einzugreifen und den Apfelbaum den Bürgern zu lassen wenn der Gewinn abwirft und man den ganzen Apfel Baum verkauft.

00:05:28: aber da kommt natürlich andererseits wieder dieses Gerechtigkeitsargument wahrscheinlich auch zurecht wo man sagt naja gut aber wenn jetzt jemand von seiner Hände Arbeit eben lebt der muss ja auch alles versteuern und das führt vielleicht auch zur Vermögensungerechtigkeit weil man eben so ein Vermögen aufbau dann unbesteuert lässt.

00:05:44: also insofern ist natürlich beiden Theorien irgendwie auch was abzugewinnen, denke ich.

00:05:49: Ja vielleicht lass uns mal auf das Thema Immobilien gehen.

00:05:54: da gibt es verschiedene Bereiches Privatvermögen und Betriebsvermügen.

00:06:00: und wenn man jetzt eine Immobilie im Privat-Vermögen hat und die vermietet dann kann eben ein einziger Tag darüber entscheiden ob wir den Gewinn dem er aus der vermiedeten Immobilier macht wenn man diese verkauft versteuern muss oder eben nicht.

00:06:16: Wenn man innerhalb von zehn Jahren die Familie Immobilie verkauft mit Gewinn, dann ist es grundsätzlich steuerbar.

00:06:24: das heißt man muss Steuern zahlen.

00:06:26: und wenn man eben beispielsweise nach zehn Jahren und einem Tag verkauft, dann kann man sagen steuerfrei wenn man es ganz genau nimmt nicht steuerba aber es werden dann eben keine Steueren fällig.

00:06:40: Und da muss man schon aufpassen, dass man dann auch die Fristen richtig berechnet.

00:06:45: Ich glaube ich habe jetzt hier leider kein BFAM-Urter mitgebracht aber ich weiß das es da einige skurrile Fälle gab wo dann eben wirklich die Frist auch verpasst wurde und dann mit verschiedensten Argumenten noch versucht wurde zu sagen ja ja aber ich hab ja den Schlüssel erst dann und dann bekommen oder das Grundbuch wurde ja erst dann und dann geändert, dann habe ich eben die fünf Tage noch.

00:07:08: Das war eben dann erst kurz nach der Frist.

00:07:09: aber tendenziell ist eben die wirtschaftliche verfügungsmacht entscheidend und dann eben der bindende Kaufvertrag.

00:07:18: Da sollte man also wirklich gut aufpassen, dass man da keinen Fehler macht.

00:07:21: Das Grundbuch, das denken auch viele, dass irgendwie die Grundbucheintragung entscheidend ist.

00:07:25: aber dem ist nicht so.

00:07:27: Ich meine es ist ein Grundbuch.

00:07:28: ich weiß noch aus meiner Zeit in der Bank, da hat's gut und gerne mal ein halbes Jahr gedauert bis alles richtig eingetragen wurde.

00:07:35: Das sind deutsche noch nicht real time, d.h.

00:07:38: Kaufvertrag binden was man dann mit Erzahlungen oder mit einem Grundbucheintrag gemacht.

00:07:44: der eigenen Hand.

00:07:45: Das ist dann erstmal egal für die steuerliche Friste.

00:07:50: Es dauert noch bis das Grundbuch auf die Blockchain kommt.

00:07:52: in Deutschland wahrscheinlich?

00:07:53: Deutschland

00:07:54: auf jeden Fall!

00:07:57: Ja, aber für einen steuerfreien Verkauf muss man ja nicht unbedingt zehn Jahre warten.

00:08:01: unter bestimmten Umständen geht es auch schon eher dass man eine Immobilie steuerfrei verkaufen kann und sie gar nicht zehn Jahre hat.

00:08:08: was sind das denn für Fälle?

00:08:09: Wenn man selbst drin wohnt in der Immobilier dann gibt's eigentlich zwei Fälle.

00:08:14: Den Fall, den viele eigentlich nicht kennen.

00:08:16: Wenn man seit der Fertigstellung des Hauses oder das Kaufs eben nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat kann man im Prinzip jederzeit steuerfrei verkauft.

00:08:27: Viele denken man muss irgendwie drei Jahre da drin wohnen.

00:08:30: aber wenn wir eben seit Anschaffung fertigstellungen Das zu einem Wohnzwecken genutzt hat, kann man jederzeit steuerfrei verkaufen.

00:08:36: Klar wenn man jetzt irgendwie das Fertigstell dann einzieht und dann drei Tage später Verkaufsachsfinanz am Schommal also ist es vielleicht den Gestaltungsmissbrauch?

00:08:47: Und es gibt noch einen zweiten Fall beim Eigenheim.

00:08:50: Wenn man beispielsweise über anders gewohnt hat kann man nochmal in das eigene Haus einziehen und dann braucht man auch nicht drei Volljahre drin wohnen sondern innerhalb von drei Kalenderjahren.

00:09:03: Bedeutet man kann beispielsweise im Dezember einziehen, dann das volle mittlere Jahr drin gewohnt haben und dann im Folgejahr im dritten Kalender-Jahr dann beispielsweise Mitte Januar ausziehen, da hat man auch drei Kalendarjahre voll und kann auch dann steuerfreie verkaufen muss also auf den Verkaufsgewinn keine Steuern zahlen.

00:09:23: Das sind ja nicht.

00:09:25: wie möchte er?

00:09:34: ein Jahr und zwei Tage im extremen Fall, aber die Frage ist natürlich auch ja wie geht's Finanzamt damit?

00:09:44: Aber man muss nicht irgendwie volle drei Jahre da drin gewohnt haben um das Steuerfrei zu verkaufen.

00:09:50: So ein Umzug am Silvester-Tag oder am neuersten Tag der Auszug ist doch gar nicht so unrealistisch.

00:10:00: Da muss man gucken, dass was nichts zu sehr auf die Spitze treibt.

00:10:03: Es ist natürlich auch so wenn man jetzt sagt okay man stellt die Häuser fertig und dann gibt es diese Regel das man eben seit Fertigstellung oder Kauf selbst drin gewohnt haben muss ums jederzeit steuerfrei zu verkaufen.

00:10:17: Wenn man natürlich jetzt irgendwie das mit der Einwohnung macht an einen sieht drei Tage drin wohnt, dann die verkauft und dann zieht man in die nächste Wohnung, die fertig ist.

00:10:26: Dann verkauft wir es innerhalb von drei Tagen weiter und sofort wirds Finanzamt dann schon mal sagen ja gut also so ist die Regel nicht ausgelegt und da wird dann gegebenenfalls auch Steuern bellig.

00:10:39: ich meine immer Geht eine gewisse Grenze.

00:10:42: überschreitet ist man sowieso im gewerblichen Grundstückshandel, wenn wir eben mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauften.

00:10:51: Aber dieses Gestalten rund um den Immobilienverkauf das ist ja schon sehr lohnenswert weil erstens geht es ja oft um hohe Gewinnen die man da vielleicht realisiert weil erstes die Abschreibungen werden ja abgezogen immer von dem man kauft dass die Immobilie, dann teilt man den Kaufpreis auf in Gebäude und Grund und Boden.

00:11:10: Und vom Gebäuden nimmt man ja die Abschreibungen vor.

00:11:12: Das heißt im Zeitpunkt des Verkaufs ist nur noch ein deutlich niedrigerer Preis vorhanden weil eben die Absschreibung immer abgezogen werden.

00:11:21: Dann gibt es auch die Inflation und die Wertsteckerung bei Immobilien.

00:11:25: Momentan schimpfen viele das die Immobilen-Preise eher nicht so stark steigen aber die letzten Jahre war das teilweise sehr stark.

00:11:33: Und dann so ermittelt sich ja oft ein relativ hoher Gewinn.

00:11:38: Oder einen Überschuss.

00:11:38: und dieser Überschluss der muss ja nicht etwa versteuert werden mit fünfundzwanzig Prozent wie bei Aktien, sondern da kommt natürlich der persönliche Steuersatz ins Spiel.

00:11:47: Der ist jetzt schon recht hoch.

00:11:50: also wenn man in die reichen Steuer dann fällt weil man eben da Ruhgewinne erzielt.

00:11:54: mit dem Immobilienverkauf ist man ja mit Soli jetzt schon bei siebenundvierzig Komma fünf Prozent und nächstes Jahr dann bei neunundviertzig Komma sechs Prozent.

00:12:02: also Da ist ja fast die Hälfte des Verkaufserlöses oder der Verkauftgewinns ist ja weg.

00:12:09: Gerade deswegen heißt es ja, sollte man bei Immobilien genau hingucken was man macht wäre zumindest meine Empfehlung.

00:12:15: Ja also das ist schon... Das unterschätzen glaube auch viele dass da halt mit unter die hälfte dann vom gesamten Verkunftsgewinn weg sein kann wobei aktuell ich Sie ist jetzt hier, es nicht mehr so wie's früher mal war.

00:12:31: In Freiburg zumindest die Immobilienpreise kannten nur eine Richtung und jetzt hab ich das Gefühl zumindest, du habt jetzt nicht empirisch nachgewiesen aber dass es schon so einen kleinen Dip gab.

00:12:46: auch was sieht man denn angeboten?

00:12:48: da wird hoch reingegangen immer noch hier im Süden wird dann schon nach unten angepasst bei im Buscaut und Co.

00:12:56: Also so rosig ist es glaube ich mehr, wie es vor ein paar Jahren war.

00:13:00: Die Zinserhöhungen haben da glaube ich ordentlich ihren Teil dazu beigetragen dass du jetzt eigentlich nicht mehr unter vier Prozent finanzieren kannst und es ja abzusehen ist das die Zinsen weiter erhöht werden hat der den Gutenbank gerade eine Pause gemacht.

00:13:13: aber ich glaube viele Rechen damit dass die Zimsen weiter steigen bleibt natürlich die Frage, wie man das dann, wie dass die Miete refinanzieren soll und das tut sie eben oft nicht.

00:13:25: Ich glaube was auch ganz interessant ist innerhalb diesen zehn Jahren kann man ja so viel geht machen um in diesen zehn jahren Vermietung so wenig steuern wie möglich zu zahlen.

00:13:36: weil am Ende ist es ja egal wieviel Steuern man auf die Miedeinkünfte gezahlt hat, weil nach zehn Jahren ist es sowieso steuerfrei.

00:13:46: und dann kann man natürlich beispielsweise mit einem Restnutzungsdauergutachten probieren die A-Fahr aufs Gebäude.

00:13:52: Die Abschreibung, die er typischerweise bei zwei Prozent liegt eben zu erhöhen.

00:13:56: Da soll es jetzt auch eine Änderung geben wie auch die letzten Jahre angedacht ich meine schon im jahresteuergesetz.

00:14:09: Vielleicht sind wir im Laufe dieser Woche bereit schon ein bisschen schlauer.

00:14:15: Und dann ist es ja so, wenn man eben einen Restsutzungsdauer gutachten hat die AVA erhöht und jetzt auch Leidragen der Zinssituation ist dass vielleicht die Zinsen auch noch hoch sind.

00:14:27: da hat man vielleicht sogar Verluste aus Vermietung und Verpachtung spart vielleicht jedes dieser ersten zehn Jahre Steuern über die Verlust von Vermietungen und kann dann trotzdem nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei verkaufen.

00:14:45: Und das ist auch eine Frage, die mich von meinen Followern erreicht.

00:14:51: Wie ist es denn?

00:14:51: Sind Immobilien noch rentabel wenn eben diese zehnjährige Beäußerungsfrist wegfällt dass man immer den Gewinn aus dem Immobilverkaufer steuern muss?

00:15:03: wie siehst du das Christian?

00:15:04: Also

00:15:04: ich glaube, da würden würde die Rendite Erwartung doch stark steigen.

00:15:09: Weil wenn man ehrlich ist es ja jetzt oft so dass man sagt okay Ich bin zufrieden oder ich bin eigentlich schon sehr glücklich Wenn ich aus meinem Immobilien Investment Cashflow positiv rausgehe Oder sogar leicht cash flow negativ.

00:15:21: das heißt Die Miete reicht nicht ganz Aus um Zins und Tilgungen an die Bank Zu bezahlen.

00:15:28: Dafür bekomme ich aber am Ende des Jahres eine Steuererstattung vom Finanzamt weil ich eben beispielsweise durch das Restnutzungsdauergutachten oder weil ich eine Denkmalsanierung vorgenommen habe, oder weil Ich insgesamt eine Sanierung mache.

00:15:40: Das ist ja auch noch eine Option, dass man Erhaltungsaufwendungen macht die Immobilienstand hält und die Kosten sofort ansetzt damit in die Verlustzone kommt.

00:15:49: Dann sagt man In der Steuererklärung hier ich hab Verluste aus Vermietung und Verpachtung gemacht Und gleichzeitig habe ich hier mein Gehalt als Oberarzt Oder als Influencer oder als Unternehmer.

00:15:59: Da will ich eigentlich nicht den Spitzensteuersatz drauf zahlen.

00:16:01: deswegen bucht mal die Verluste aus der Vermietung dagegen und plötzlich kriegst du eben eine auf jeden Euro Verlust, den du aus der vermietung machst eigentlich siebenundvierzig Komma fünf Prozent Steuern wieder zurück.

00:16:14: Und es ist natürlich ein Riesenunterschied wenn man jetzt sagt Naja dieser diese Steuererstattung dich jetzt vom Finanzamt bekommen habe dies entweder final weil ich hab die steuerstattung bekommen und wenn ich irgendwann im elften Jahr die Immobilie verkaufe ist das ganze steuerfrei.

00:16:29: das heißt ich muss diese Jetzt schon mal ersparte Steuer später nicht zurückzahlen.

00:16:34: Es wäre natürlich ganz anders, wenn du wüsstest okay du kriegst zwar jetzt vom Finanzamt Steuern erstattet weil du aktuell mit der Immobilie Verluste machst aber wenn dann eben im elften Jahr die Immobilien verkaufst musst du diesen Steuervorteil von den Jahren davor nahezulich zahlen weil er dann mit dem Verkauf im Elften ja der dann steuerpflichtig wäre diese vorher vorgenommene Abschreibung letztendlich ausgleichs und ein höheren ... Veräußerungsgewinn hast, der verstört werden muss.

00:17:02: Und ich prophezeihe, wenn das so wäre würden relativ ... also Immobilien noch unattraktiver werden?

00:17:07: Gerade jetzt kannst du, ich habe heute früh gehört irgendwie Apple gibt eine Anleihe raus für fünf Komma fünf Prozent zwar ein US-Dollar aber immerhin ja.

00:17:16: und da will ich meine muss man sich natürlich schon die Frage stellen Ja was ist denn jetzt sicherer die Die Anleiher von Apple dass die dir, dass du Apple Geld leist und du kriegst es zurück mit fünf Kommas fünf Prozent oder irgendeine Immobilie Ihr vielleicht noch in Ostdeutschland, wo du überhaupt nicht weißt was da die nächsten Jahrzehnte so passiert oder sonst?

00:17:32: Oder in Berlin oder wirst du enteignet oder was weiß ich.

00:17:34: Ja also da reichen dir ja eigentlich acht neun Prozent Mietrendite nicht weil du musst dafür auch noch bei Apple.

00:17:41: da arbeitet Apple mit dem Geld und muss nichts machen außer die Hand aufhalten und bei Immobilien musste richtig arbeiten.

00:17:45: Da kommen dann die Miete an und dann ist etwas kaputt usw.

00:17:48: Also das heißt ich glaube der würden die Miet die Immobilenpreise weiter absinken und der Anreiz irgendwas zu sanieren ist natürlich auch nochmal geringer.

00:17:56: Also ich glaube, das darf man alles mal mitdenken.

00:17:59: Wenn man über diese Abschaffung des Steuervorteils nachdenkt.

00:18:02: Ja also sehe ich auch so... Ja, lass uns vielleicht mal auf Betriebsvermögen kommen bei Immobilien.

00:18:11: Weil da ist es ja nicht so ich kann jetzt nichts sagen wenn ich jetzt beispielsweise in der GmbH ein Gebäude habe ja gut das kann ich auch nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei verkaufen.

00:18:24: Das geht nicht.

00:18:25: also auch wenn ich als dreißig oder vierzig Jahre irgendwie eine Immobilie halte dann ist dieser Verkauf in der gmbh dennoch Steuerpflichtig und da muss man auch so ein bisschen aufpassen, dass man dann nicht zu viele Steuern zahlt.

00:18:43: Auf jeden Fall ja!

00:18:45: Ich glaube es... Man muss da noch zwei Fälle unterscheiden.

00:18:47: Einmal diese klassische operative GmbH also die irgendwas produziert oder was verkauft und in der Gmb H befindet sich dann auch die Immobilie in der die Produktionsstätte liegt oder das Lager liegt oder Das Bürogebäude liegt.

00:19:03: Und wenn man diese Immobilie verkauft, muss man natürlich dann Körperschaftssteuer und Gewerbesteuer zahlen.

00:19:07: Das sind aktuell dreißig Prozent!

00:19:10: Und da können wir nochmal auf diesen Paragrafen sechs B eingehen.

00:19:15: Der ist auch ganz interessant.

00:19:16: der sagt natürlich auch Wenn natürlich wie also den Gesetzgeber ist bekannt Moment mal in Immobilien wenn man die Verkauf stecken oft hohe stille Reserven.

00:19:26: Also mein Mann die verkauft muss man viel versteuern.

00:19:31: Als Unternehmer vielleicht vor der Wahl steht, verlagere ich vielleicht meinen Produktionsstandort.

00:19:36: Verkauf' ich die alte Lagerhalle und kaufe dafür eine neue größere an einem anderen Standort.

00:19:41: Und ich weiß aber, da muss ich erst mal so und zu viel Prozent auf den Verkauft des alten Lagerhauses steuern zahlen.

00:19:50: und dann muss ich das Geld erstmal nehmen und muss mir ein neues Lagerhaus kaufen ist ja relativ, dann ist man ja relativ unflexibel.

00:19:56: Deswegen gibt's diese... Diese Rücklage nach Paragraph-Six B, aber nur für Betriebsvermögen.

00:20:01: Also nur für GmbHs oder Einzelunternehmen die eine Immobilie haben.

00:20:05: und wenn es dann so ist dass man diese Immobilien schon sechs Jahre in der Gmbh oder im Unternehmen hatte und sie wirklich auch für das Unternehmen genutzt hat Und dann mit ein Gewinn macht, kann man diese Rücklage bilden und damit sagen ich möchte den Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie noch nicht versteuern.

00:20:23: Weil ich plane nämlich zukünftig eine neue Immobilier zu kaufen und diesen Gewinn, den ich eigentlich versteueren müsste, kann ich auf die neue Immobilie übertragen.

00:20:33: Dann habe ich von Anfang an bei der neuen Immobilien letztendlich einen niedrigeren Buchwert, kann auch weniger abschreiben ... habt dann so diese Besteuerung weiter nach hinten geschoben, bis ich die nächste Immobilie wieder verkaufe.

00:20:48: Das ist natürlich eigentlich auch wiederum eine ganz nette Regelung ja?

00:20:52: Bedingungen ist aber man muss innerhalb von vier Jahren die neue Immobilien kaufen und ich glaube wenn man sie neu herstellt also neu errichtet... ...dann hat man sogar sechs Jahre Zeit!

00:20:59: Also ich finde das eigentlich ganz fair.

00:21:02: Ich weiß nicht was du dazu sagst.

00:21:04: Du bist ja auch Fan von SexB.

00:21:07: Ja, man muss natürlich ein bisschen schauen.

00:21:09: Beim Gebäude diesen Gewinn kann ich dann wiederum nur aufs Gebälde übertragen.

00:21:14: also gerade bei abgeschriebenen Immobilien ist es natürlich dann beim Verkauf der Gebäudegewinnen hoch und da muss man beachten dass man über eine Sexberücklage das auch aufs gebäude übertragen kann.

00:21:29: jetzt nicht auf den neuen Grund und Boden aber sonst Eine gute Sache, weil sonst fließt das Geld natürlich zum Finanzamt und man kann damit nicht arbeiten.

00:21:41: Jetzt muss er fairerweise sagen so toll wie jetzt der komplett steuerfreie Verkauf im Privatvermögen ist es dann auch nicht, weil am Ende mindert's halt die Abschreibung künftig und dementsprechend hat man dann im Prinzip erstmalen Liquiditätsvorteil aber dann über die Jahre dann halt eine Liquidität Nachteil Weil wenn man jetzt beispielsweise das Gebäude mit einer Million Gewinn verkauft, dass irgendwie eine Sex-Berücklage packt dann senkt es beim neuen Gebäuden die Abschreibungsbasis.

00:22:14: Man hat künftig weniger Abschreiben und dann auch künftig weniger Steuerentlastung.

00:22:20: also der Snow Free Lunch so toll wie im Privatvermögen ist leider nicht.

00:22:27: Ja und wenn man dann doch keine neue Immobilie findet, muss man diese ganze Steuer mit sechs Prozent pro Jahr nachversteuern.

00:22:33: Also ich meine da ist nichts hier mit eins Komma acht Prozent die man ja aktuell noch auf normale Steuer Nachzahlung beim Finanzamt zahlt das ist bei sechs Prozent geblieben Und dass es natürlich schon auch ein Zinssatz der jetzt ja also der ist dann schon relativ hoch.

00:22:52: Jetzt könnte man natürlich sagen okay Das ist vielleicht interessant weil Wenn ich jetzt eine rein Vermögensverwaltende GmbH habe, die nur Immobilienvermögen verwaltet und vermietet und nicht überwiegend im Immobilianhandel tätig ist.

00:23:06: Dann hab' ich eben nur die Körperschaftssteuerbelastung plus Soli weil es eben erweiterte Gewerbesteuerkürzungen gibt.

00:23:13: Im Prinzip wird dann die Immobilie-GmbH, die rein Vermönungsverwaltung tätig is', da nicht mit Gewerbesteuer belastet und so hab' Prozent auf die Mieteinkünfte und das ist natürlich viel, viel geringer wie wenn ich jetzt im Privatvermögen beispielsweise den Spitzensteuersatz von zweiundvierzig Prozent zahle.

00:23:38: Zwei Nachteile gibt's klar!

00:23:40: Ich kann nicht steuerfrei verkaufen nach Ablauf zehn von zehn Jahren als Immobilien GmbH-Gesellschafta Im Gegensatz zum Privat Vermögen.

00:23:49: Ich kann zwar diese XB Rücklage bilden aber so ganz steuerfreie ist es dann eben Nicht.

00:23:55: und klar, ich muss erst mal Überschüsse machen.

00:24:00: Wenn ich jetzt beispielsweise Verluste aus der Vermietung mache, dann ist es gegebenenfalls dennoch im Privatvermögen besser, weil kann ich mit anderen Einkunftsarten wieder verrechnen?

00:24:09: Das kann ich bei der Immobilien GmbH auch nicht.

00:24:12: also insbesondere ist eine Immobilie Gmbh interessant für Objekte die eben positiven Cashflow haben muss eben ordentlich Mieteinkünfte gibt vielleicht eher in B oder C lagen.

00:24:26: Weil wenn ich irgendwie eine A-Lage Immobilie habe mit einer großen Wertsteigerung, dann kann es eben nicht nach zehn Jahren steuerfreier Verkaufen plus.

00:24:34: Hab vielleicht sogar noch Verluste aus der Vermietung und kann die über den Immobilien GmbH nicht berechnen.

00:24:40: also da muss man natürlich schauen was man macht.

00:24:44: Ja guter Leitfaden.

00:24:46: Ich würde vielleicht noch... Also ich stimme dir voll zu ja wird das ganz genau so sehen Das ist auch für ganz normale Vermietungsimmobilien.

00:24:53: echt in Betracht kommt, die auf eine GmbH zu kaufen.

00:24:56: Gerade wenn man sich überlegt dass der Körperschaftssteuersatz ja noch sinkt.

00:25:00: Irgendwann bin ich mal irgendwann im Jahr-Zwei-Tausendzeihunddreißig kannst du die Mieteinnahmen oder die Mietüberschüsse abzüglich Abschreibungen zinsen mit zehn Prozent Körperschraftsteuer versteuern wobei ich da auch noch skeptisch bin ob dann nicht noch irgendjemand ... ran geht an die Immobilien GmbHs.

00:25:15: Aber momentan wäre das so und dann kannst du natürlich viel schneller tilgen, weil von der... ...von dem Überschuss den Du mit der Immobilie machst mehr übrig bleibt?

00:25:22: Und insgesamt rechnet sich das Investment besser wenn Du auch einen langfristigen Kapitalaufbau denkst.

00:25:28: Es gibt noch eine zweite Variante wo ich eigentlich da würde ich als Steuerberater immer sagen bitte bitte bitte kauft die Immobilie über ein Gmbh!

00:25:35: Das ist nämlich dann der Fall, wenn Du ein Unternehmen hast und Du willst für das Unternehmen eine Immobilier kaufen.

00:25:41: Wenn Du jetzt schon Dein Unternehmen in einer GmbH führst, dann mach nicht den Fehler und kauf die Immobilie direkt in diese Gmb H rein.

00:25:48: Sondern mach neben deiner bestehenden Gmbh eine weitere Gmb-H, eine immobilen Gmb h, die diese Immobilien für dein Unternehmen kauft?

00:25:55: Die Lagerhalle das Bürogebäude, den Verwaltungssitz, die Produktionsstätte was weiß ich.

00:26:00: und dann vermietet ihr das untereinander.

00:26:02: Dann muss die Immobilien Gmbhr kriegt Miete von der operativen Gmbha Und der Vorteil ist echt krass weil die operative Gmb Ha spart auf Euro Mietzahlung fünfzehn Prozent Gewerbesteuer, ja weil sie kann das als Mieter absetzen.

00:26:15: Spannend damit Körperschaftssteuer und Gewerbesteuer.

00:26:17: Und die Immobilien GmbH muss nur die Körberschaftsstelle zahlen.

00:26:20: also wer das nicht macht ist selber schuld.

00:26:25: Ja beim Verkauf müssen wir vielleicht auch noch mal sprechen.

00:26:28: wenn die Immobilen Gmbh die Immobile jetzt verkauft Fabian dann ist es ja so dass man auch aufpassen muss ob man jetzt die letzte Immobilie verkauft oder Noch mehrere hat.

00:26:39: das ist ja eine ganz große, ganz große Unterschied für die Frage ob man jetzt.

00:26:43: Fünfzehn Prozent oder dreißig Prozent Steuern auf den Gewinn aus dem Verkauf zahlt.

00:26:48: Das kann natürlich auch sein und wie letztes Immobilie dann verkauft sondern noch irgendwie sein eigenes Geld verwaltet dass die erweiterte Gewerbesteuer Kürzung für das gesamte Jahr verloren geht.

00:27:01: Und dann hat man halt, je nachdem wo natürlich die GmbH auch ihren Sitz hat, vierzehn-fünfzehnt Prozent Gewerbesteuer, die noch anfallen.

00:27:10: also da muss man auf jeden Fall aufpassen.

00:27:13: Da gibt es auch geile Urteile.

00:27:16: ich kann sie ja nicht schon noch zu schreiben.

00:27:17: Ich meine da gibt's zwei WFH-Urteile.

00:27:19: bei dem einen ging's darum.

00:27:21: Da wurden die Immobilien glaube ich verkauft irgendwie.

00:27:25: Äh die eine um dreiundzwanzig am einunddreißigsten zwölften.

00:27:29: Um dreiund zwanzig Uhr neun und fünfzig?

00:27:33: Und die erst, und die nächste irgendwie am ersten Ersten des Folgejahres wenn ich das richtig zusammenkriege.

00:27:38: da war also quasi eine Minute zwischen den Verkäufen.

00:27:42: Und äh da hat dann der B-Fahr gesagt naja eine Minute ist... Ist noch okay.

00:27:48: also da machen wir jetzt kein Stress.

00:27:49: das gilt noch so als ob die Immobilie da war und im anderen Fall was?

00:27:53: so dass ein ganzer Tag dazwischen lag.

00:27:57: Da war es dann so irgendwie der Verkauf ist am einund dreißigsten zwölften um Null Uhr eins, und die nächste Immobilien wurde eben erst einen Tag später verkauft.

00:28:08: und da hat man dann oder also jedenfalls war das schon weg und einen ganzen Tag hatte die GmbH keine Immobilian Und das war dann ein Problem.

00:28:16: Dann hat man eben gesagt, na gut, dann ist eben der eine Tag ist zu lang jetzt musst du darauf Gewerbesteuer zahlen.

00:28:21: also da ist dann wirklich der Unterschied zwischen Sekunden oder Minuten wie man es halt im Kaufvertrag schreibt.

00:28:26: deswegen macht so einen Verkauf nicht ohne ich hätte schon gesagt ohne nochmal Chatchivity zu fragen aber ich meine natürlich ohne noch mal den Steuerberater zu fragen oder Rechtsanwalt natürlich.

00:28:39: Christian lass uns doch mal auf Kryptowährungen kommen weil Viele Deutsche haben ja auch Kryptowährung und da ist aktuell geplant, dass es eben nicht mehr sonstige Einkünfte sein sollen sondern Einkünfe aus Kapitalvermögen.

00:28:55: Aktuell ist das so wenn man beispielsweise Bitcoin hält im Privat-Vermögen und dann länger als ein Jahr gehalten hat kann man's mit Gewinn steuerfreier Verkaufung darunter.

00:29:05: also unter dem Jahr gibt es freie Grenze von tausend Euro.

00:29:08: wenn man die reißt Dann muss man den gesamten Ertrag der man da gemacht hat Versteuern.

00:29:15: künftig soll das eben nicht mehr gehen.

00:29:17: Zumindest ist es angedacht, es gibt aktuell Stand heute, wir nehmen hier am neunten November zwartausend sechstenzwanzig aber kein Gesetzesentwurf wo das drin steht.

00:29:28: also noch ist hier gar nichts beschlossen.

00:29:29: aber es ist mal angedacht

00:29:33: und Lars Klingbeer hat ja da relativ große Ankündigung gemacht und einen verwenden Entwurf gibt's glaube ich Die Backen wurden schon groß aufgeblasen, dass die Krypto-Anlieger jetzt die Party bezahlen.

00:29:48: Ja aber es gibt jetzt noch keine finale Entscheidung da.

00:29:54: Gleiche Steuerregel gilt für Gold also auch andere Wirtschaftsgüter und dementsprechend kann man auch nach Ablauf in einem Jahr dann gold steuerfreier verkaufen.

00:30:05: witzigerweise soll das nicht geändert werden.

00:30:08: ja also Gold soll man weiterhin steuerfrei verkaufen können.

00:30:13: Ja, jetzt schauen wir mal wie es ist.

00:30:19: Vielleicht Christian ist ja die Frage bei Immobilien sind's zehn Jahre?

00:30:24: Bei Krypto Gold ist das ein Jahr.

00:30:28: erst einmal warum nur ein Jahr?

00:30:30: und warum muss man überhaupt besteuern solche privaten Vorhörungsgeschäfte?

00:30:37: Ja berechtigte Frage.

00:30:40: Die Einordnung von Bitcoin in diese Kategorie, in die jetzt auch Gold fällt kommt ja daher dass man der BF Hartmann gesagt Urteil vierzehnte zweiter dreiundzwanzig.

00:30:51: Dass das strukturell mit Fremdwährungen vergleichbar ist die Bitcoins als gibt es nicht im Störgesetz ein paar Trafen wo steht Bitcoin ist so und zu bestören sondern es gibt nur diese anderen Wirtschaftsgüter und da fallen eben auch Fremds Währungen rein wenn ich jetzt Dollar halte oder jen Und da gibt es eben eine Wertveränderung zwischen den Währungen, dann sind die ab einem bestimmten Punkt nämlich ab dem einen Jahr Haltefrist.

00:31:15: Nicht mehr steuerbar.

00:31:16: also damit muss man keine Steuern drauf zahlen ergibt irgendwie auch Sinn.

00:31:19: wir sind mal wieder bei der Theorie Apfelbaum und Äpfel die runterfallen wenn das auch einfach nur ist.

00:31:25: ja auch die Frage ist dann die Kaufkraft ein anderer eigentlich?

00:31:27: Ja wenn ich jetzt Ja, also es ist ja nicht wirklich ein Ertrag der da entstanden ist.

00:31:34: So das steckt da glaube ich dahinter weswegen man gesagt hat dass muss jetzt auch kann jetzt steuerfrei bleiben und.

00:31:40: Tendenziell teile ich das natürlich auch als ich bin jetzt bin jetzt nicht so der super Krypto Mensch der jetzt die neue das neue Finanzsystem in Kryptos sieht.

00:31:53: Du mein auch interessant war letztens gab's doch diesen Angriff da wo irgendwie Nordkorea diese große Krypton Börse gehackt hat und so insoviel Milliarden, fünf Milliarden oder so an Kryptowerten da eingesagt hat.

00:32:05: Und was dann passiert ist war ja dass die Kryptobürse erstmal den Handel eingestellt hat.

00:32:09: das heißt so richtig dezentral war es ja gar nicht sondern man sich immer erhofft im Sinne von Da ist jetzt eine Kryptowerung die wird nur von der Community betrieben und da gibt's keinen Boss der da irgendwie das an und abschalten kann und da hat sich doch gezeigt dass das gar nicht so einfach ist.

00:32:25: Also insofern keine Ahnung, ob das nicht einfach langfristig nur ein großer Scan ist.

00:32:28: Aber das ist nicht Teil der Folge.

00:32:30: jetzt ich glaube dieses Risiko gibt es auch.

00:32:32: aber also die Frage ist halt ja sollte man das versteuern?

00:32:39: Ich würde sagen kann auch Steuer frei bleiben.

00:32:42: Aber jetzt ist ja da die Idee dass man sagt ne das ist doch eher so wie eine Aktie oder sowas.

00:32:48: Das kauft man als Kapitalanlage und da erwartet man langfristigen Gewinn von diesen Gewinn sollte man versteuern und deswegen will man das ja jetzt umgliedern in die Kapitaleinkünfte.

00:33:01: Und eigentlich ist es auch ein ganz, dass heißt Kapitalenkünfte heisst dann wie Aktien besteuern, das heißt Abgeltungssteuer, das heisst twenty fünf Prozent würdest du dann pauschal zahlen auf die Gewinne?

00:33:12: Und was ja in gewisser Weise.

00:33:13: naja ob man das jetzt schlauen kann.

00:33:15: aber das heißt natürlich auch wenn Du Verluste mit den Kryptowährungen machst was ja vielleicht auch realistisch isst oder nicht von der Hand, also nicht undenkbar.

00:33:24: Dann kannst du das eben nicht verrechnen mit anderen Einkünften.

00:33:28: Das wäre ja fast noch schöner gewesen, wenn man einfach gesagt hat, es könnten auch gewerbliche Einkünfte sein und hätten alle die mit Kryptos Verluste machen gemacht hätten dann natürlich auch schön sagen können da will ich jetzt Steuererstattung von haben weil ich das in meinen angestellten Einkünfteverrechne.

00:33:42: Also den Weg dem man da jetzt einsteigt dass man's einfach gleich stellt mit den Aktien und Anleihen er gibt glaube schon Sinn.

00:33:51: Aber so richtig die Frage ist ja, warum lässt man gold dann jetzt weiterhin steuerfrei?

00:33:55: Das ist ja das ist ja eigentlich fast die verlässlichere Kapitalanlage auf lange Sicht als als jetzt Kryptowährung.

00:34:02: Insofern ganz ganz schlüssig ist es dann doch nicht.

00:34:07: oder

00:34:08: dass wer die zukunft zeige was verlässlicher ist sprechen wir uns in zehn jahren.

00:34:13: aber Ein Follower von mir hat mir geschrieben, dass er Bitcoin gegen ein Stablecoin getauscht hat und hat da viel Gewinn gemacht.

00:34:24: Und da hat er geschrieben, er hat es über nach elf Monaten getausht.

00:34:28: aber den Tausch ist ja kein Verkauf muss ja keine Steuern zahlen.

00:34:32: das ist auch falsch.

00:34:34: man muss auch wenn wir Bitcoin gegen andere Kryptowährungen tauschen gegen Stablecoins gegen ETH was auch immer und damit innerhalb eines Jahres im Privatvermögen Gewinn macht, das versteuern wenn es eben dann über tausend Euro ist.

00:34:47: Und wenn ich dann eben zehntausend Euro Gewinn mache mit einem Tausch und wenn's auch nicht gegen Euro oder eine andere Währung ist sondern gegen beispielsweise ETH oder die andere Kryptowährung muss man es eben versteueren.

00:35:00: Vorsicht.

00:35:01: Das stimmt!

00:35:02: Wie ist das mit Staking & Landing?

00:35:04: Vielleicht sollte man nochmal kurz die Begriffe erklären.

00:35:07: Ich überlasse dir mal den Vortritt Man kann diese Kryptowährung ja auch letztendlich verleihen, oder?

00:35:13: Ja man kann sie verleien und bekommt dann wie so eine Art.

00:35:17: Die Krypto-Spezialisten werden mich wahrscheinlich steinigen aber so eine Arztzins.

00:35:24: und dementsprechend könnte man auf die Idee kommen wenn ich jetzt irgendwelche privaten Kryptowährung halte, die eben irgendeine Art Zins abwerfen.

00:35:39: Dann verlängert sich analog beispielsweise der Immobiliengeschichte Die Veräußerungsfrist auf zehn Jahre weil ich habe damit auch aktiv Einkünfte.

00:35:51: Da hat aber das Bundesfinanzministerium gesagt im März twenty-fünfundzwanzig.

00:35:57: Das hat mich muss ich fairerweise ein bisschen überrascht Ähm, dass weiterhin eben dieses Jahresfrist gilt.

00:36:06: Also auch wenn ich jetzt da beispielsweise ausländig ein Können auf der Erziele ist es weiterhin bei einem Jahr.

00:36:13: Vielleicht war das auch der Kollege aus dem Finanzministerium, der das mit der Tabaksteuer gemacht hat.

00:36:20: Ja, liebe Grüße gehen an unsere Zuhörer und Zuhöhrerin außer Finanzministeriore Christian Mainz nicht so.

00:36:31: Ja, also vielleicht auch nochmal ganz interessant.

00:36:35: Weil jetzt ist ja die Frage auch wenn ich so ein Bitcoin verkaufe und ich habe vielleicht über Jahre Bitcoin gesammelt.

00:36:45: Man hat alte neue Bitcoins und verkauft dann teilweise die Bitcoins... Was hab' ich denn überhaupt?

00:36:54: Verkauft!

00:36:54: Und da gilt das sogenannte FIFO-Prinzip.

00:36:59: Also die, die man zuerst gekauft hat also first in, dann auch wieder zuerst verkauft.

00:37:07: Also wenn ich beispielsweise vor zwei Jahren mir Bitcoin gekauft habe jetzt ein Stück und verkaufe jetzt wieder einen Bitcoin dann ist eben dieser Bitcoin dann der zuerst rein ist dann auch zuerst verkauft und dementsprechend während dem Beispiel Jetzt die Jahresgrenze überschritten, dementsprechend auch bei Gewinn dann keine Steuer.

00:37:35: Ätzend ist ja wenn du dann mehrere gekauft hast zum Beispiel ein paar Bitcoin, die hast du kurz vor einem Jahr gekauft, der heißt es gerade November und die hast Du vielleicht im Dezember gekauft letzten Jahres.

00:37:48: ich glaube da gab's sogar jetzt wieder eine Kurssteigerung in den letzten zwölf Monaten, wenn ich das richtig in Erinnerungen habe.

00:37:53: Und dann kaufst du noch mal so'n paar vor einer Woche Und dann sagst du ach nee ich will doch wieder woanders hin wechseln.

00:37:58: Und sagst dann verkauft die wieder die vor zwei Wochen gekauft hab.

00:38:02: und da würdest du jetzt denken im Moment ich habe jetzt quasi die kürzlich erst welche gekauft dann verkaufe ich dir wieder dann wäre ich jetzt wahrscheinlich die dieser ein diese position verkauft haben.

00:38:10: aber so ist es eben nicht sonst wird dann die läng am längsten im depot oder im wallet gehaltene position genommen und verkauft.

00:38:17: wenn da eben gerade erst elf monate rum sind noch nicht zwölf dann ist es plötzlich steuerpflichtig, obwohl man damit vielleicht gar nicht gerechnet hat.

00:38:23: Also das darf man gerne im Hinterkopf behalten.

00:38:26: Jetzt gibt's natürlich manche die sagen wenn man Bitcoin oder andere Kryptowährungen kauft und verkauft soll man das zwingende Privatvermögen machen weil nach Ablauf von einem Jahr muss ich eben keine Steuern zahlen.

00:38:40: aber es gibt ja durchaus Fälle da kann auch eine GmbH für den Kryptohandel Sinn machen.

00:38:49: Ja, welcher Fall ist das eigentlich fällt mir gerade?

00:38:55: Beispielsweise wenn man eben mit Gewinn traded und dementsprechend im Privatvermögen dann über die tausend Euro Grenze kommt.

00:39:05: Und auch unterhalb eines Jahres Kryptowährung kauft und verkauft beispielsweise im Spitzensteuersatz von forty zwei Prozent plus Solis.

00:39:14: Dann kann es Sinn machen das über eine GmbH zu handeln wo wir dann Art Flat-Hex von je nachdem wo die Gmbh sitzt, etwa dreißig Prozent nur hat also zwölf Prozent Punkte niedriger.

00:39:25: Die Frage ist natürlich wer macht so viel Gewinn mit dem Trading von Kryptowährung?

00:39:31: Wird sicherlich einige geben aber dann kannst du durchaus hinmachen dass man es eben über eine Gmbha hält.

00:39:36: im Regelfall wird zu sein das sind Privatvermögen.

00:39:39: insbesondere wenn man eben die Kryptowerungen langfristig hält dann besser ist weil man Ablauf in einem Jahr eben steuerfrei verkaufen kann und auch Innerhalb eines Jahres, wenn man nicht so viel handelt, dann eine freie Grenze von tausend Euro hat.

00:39:51: Aber immer zu sagen Privatvermögen ist generell erbessert, das wäre ne falsche Aussage.

00:39:58: Okay, Fabian wollen wir noch mal zu dem privaten Bereich zurückwechseln?

00:40:04: Ja!

00:40:05: Vielleicht was ja auch viele interessiert ist... Was ist jetzt eigentlich, wenn ich beispielsweise eine Immobilie, eine vermietete Wohnung geschenkt bekomme oder die Erbe...?

00:40:16: Kann muss ich dann auch noch mal zehn Jahre warten, bis sich die verkaufen kann?

00:40:19: oder kann ich die sofort dann steuerfrei verkaufen?

00:40:22: Wenn meine mutter die mir die verschenkt hat die zum beispiel zehn jahre besitz hatte?

00:40:27: Da gibt es so genannte fußstab von theorie und die ist erfreulich.

00:40:31: das heißt man tritt in die fußtapfung der mutter oder des vaters Und dementsprechend zählt die zeit wo die mutter der vater die immobil gehalten hat mit.

00:40:41: das heißt jetzt nehmen wir an die Die Mutter vererbt einem eine Wohnung, die hat sie schon acht Jahre gehalten.

00:40:50: Dann verkauft man die drei Jahre später also nach elf Jahren.

00:40:55: dann zählen die acht Jahre von der Mutter mit und dementsprechend hat man mehr als zehn Jahre die im Privatvermögen gehalten.

00:41:03: und deentsprechend ist er Verkauf dieser vererbten Wohnung bei einem selbst auch steuerfrei.

00:41:09: Was es denn wenn da jetzt noch ein Kredit auf der Wohnung war?

00:41:14: da im Grundbuch noch eine Bank, ein Bankdarlehen steht und da vielleicht noch hunderttausend Euro offen sind.

00:41:19: Also wenn die Immobilien eine Million Euro wert ist und man verschenkt die für eine Million aber hundertausend Euro.

00:41:26: Bankdarlegen sind nach drauf und man redet vorher mit der Bank und sagt pass auf ich will das schon mal auf meine Tochter schenken Aber das Dine übernimmt auch das Darlehen und du hast ja das Grundschuld liebe Bank macht dann mal mit und übertragt das Darlehnen mal auf die Tochter.

00:41:38: wie sieht es denn eigentlich aus?

00:41:40: Gut, da muss man natürlich schauen was ist die Immobilie wert und wo valutiert der Kredit.

00:41:45: Und dementsprechend ist nur der Differenzbetrag dann Schenkungssteuer.

00:41:49: Pflichtig.

00:41:49: machen wir mal ein Beispiel Die Immobilien ist sechshundertausend Euro wert.

00:41:54: Der Kredite auf der Immobilier drauf ist es noch bei zweihunderttausend Euro das zieht man ab hat mal vierhundert tausend euro schenkung steuerlicher Wert Das wäre in dem Beispiel eben genau der Freibetrag Zwischen Eltern, Teil und Kind.

00:42:08: Und dementsprechend wird es in dem Beispiel keine Schenkungssteuer anfallen.

00:42:11: wenn eben die Tochter der Sohn auch den Kredit mit übernimmt.

00:42:16: Ja und man muss ein bisschen darauf achten, dass man die Immobilie jetzt noch nicht zehn Jahre hatte dann ist natürlich insofern wo dieses Darlehen mitübernommen wird ist das wie wir hatten's von bei den Kryptowährungen.

00:42:26: aber hier auch ist das als ein Tausch.

00:42:28: Du kriegst die Immobilie davon dafür befreist du mich von der Darlehensschuld Und das ist dann eben auch wie ein Verkaufspreis zu sehen, der halt sogar teilweise steuerpflichtig wäre.

00:42:37: Wenn man die Immobilie noch nicht zehn Jahre hat.

00:42:39: also da muss man auch aufpassen wenn man so einen Geschäft macht.

00:42:42: Ja

00:42:43: genau für die Mutter oder den Vater was der Bundesfinanzhof jetzt entschieden hat wenn wir beispielsweise die Immobilie verkauft an die Tochter und den Kaufpreis als zinsloses Darlehen gibt.

00:43:03: Was lang so, dass das Finanzamt fiktiv fünf Prozent Zins angesetzt hat?

00:43:08: Da gibts jetzt allerdings ein aktuelles BfH-Urteil.

00:43:12: Können wir gerne mal in die Shownote schreiben wo dann sagt okay es ist auch ok wenn das zinslos geben wird dieses Darlehn und wenn das wirklich zurückgezahlt wird ja da müssen jetzt die Eltern nicht irgendwie fiktiv fünf fünf Prozent Zinsen als Kapitaleinkündigte versteuern.

00:43:31: Ja, das war so ein bisschen eine Kehrtwende aber gut für diejenigen, die eben einen zinslosen Kredit dann an die Kinder geben.

00:43:38: Christian wenn du deine Ehe scheiden lässt ja?

00:43:41: Aber deine Familie im Haus bleibt kannst Du dann auch deinen Anteil später steuerfrei an deiner Ex-Frau verkaufen?

00:43:49: ist die Frage.

00:43:50: Das ist hohes Kant.

00:43:51: ja also wirklich hoches Kant bei Scheidungen.

00:43:56: Die Sache ist ja, oft läuft es dann so ab, dass man sich irgendwie an einen Tisch setzt.

00:44:01: Meistens sind Anwälte dabei und dann wird ja gefeilt.

00:44:05: Dann geht's ja drum.

00:44:06: okay wir hatten bisher zusammen ein Haus und jetzt übernimmst du das Haus.

00:44:10: ne?

00:44:11: Hier so Patriarcha alter Fall Mann zieht aus dem Haus aus und die Frau bleibt mit den Kindern im Haus wohnen.

00:44:20: Dann sagt der Mann okay, naja dann kriegst du halt meinen fünfzig Prozent Anteil vom Haus den übertrage ich dir.

00:44:27: Und dann würde man natürlich jetzt sagen ja gut aber die Frau gibt dem Mann dafür kein Geld.

00:44:33: also er kriegt er überträgt das haus kriegt dafür nichts.

00:44:35: Aber da würde mal sagen ich kriege ja nix dafür.

00:44:38: wie so was interessiert sich jetzt das Finanzamt dafür?

00:44:41: Die Sache ist ja aber dass es oft am Ende ein großer Deal ist.

00:44:44: die frau... ...die im Haus wohnen bleibt kriegt das Haus.

00:44:47: Gleichzeitig hätte sie aber Ansprüche gegenüber dem Mann auf Unterhalt, auf Zugewinnausgleich weil die Ehe geschieden wird ja und vielleicht der Mann reicher geworden ist als die Frau.

00:44:57: deswegen kriegt ihr eigentlich durch die Scheidung ein Anspruch auf eine Ausgleichszahlung.

00:45:02: Und dann setzt man sich halt an den Tisch und sagt naja komm ich kriege das Haus dafür muss ich dir den zu gewinnen ausgleich nicht zahlen.

00:45:08: dass es unsere Vereinbarungen Letzte Deal, es fließt eigentlich kein Geld.

00:45:12: Aber das Haus wird übertragen und deswegen habe ich schon mehrfach erlebt dass gerade Paare Entscheidungen haben sonst was um die Ohren und wollen nichts nicht noch ans Finanzamt denken.

00:45:21: Und bei denen ist dann aber das Problem Das genau das für den Mann der jetzt in dem Fall aussieht ein Riesenproblem ist denn er kriegt zwar kein geld aber er muss auf der anderen Seite einen Unterhalts- und Scheidungsanspruch gegenüber der Frau gegen über der frau nicht bezahlen.

00:45:37: also ist das wie ein tausch.

00:45:39: der Wert des Hauses ist eigentlich erstmal als möglicher Verkaufspreis zu versteuern.

00:45:44: Jetzt könnte man ja sagen, ja gut wieso soll ich mein eigenes Haus versteu'n in dem ich selbst gewohnt habe?

00:45:53: und da sagt aber der BFH, naja Moment mal!

00:45:57: Meistens ist es ja bei der E-Scheidung so, war's auch im Urteilsfall vom vierzehnten zweiten, zwei tausend drehen zwanzig das der Mann Zwar immer in dem Haus gewohnt hat, aber irgendwann ist er ja ausgezogen und bis dann die Scheidung abgewickelt wurde.

00:46:10: Und der Hausanteil vom Mann tatsächlich auf die Frau übertragen wurde, verging noch eine Zeit.

00:46:16: Und genau in dieser Zeit war der Mann noch Eigentümer des Hauses... ...aber hat nicht mehr drin gewohnd!

00:46:22: Und damit ist es natürlich so dass diese Bedingungen, die wir ganz am Anfang der Folge erwähnt haben das man ja Häuser immer steuerfrei verkaufen kann solange man drinnen gewohnte Die gilt da nicht, weil der hat nicht vollständig drin gewohnt.

00:46:34: Der hat auch eine Zeit lang eben nicht mehr drin gewöhnt, weil er schon ausgezogen ist und das dann vielleicht auch unentgeltlich an seine Ex-Frau überlassen

00:46:41: hat.".

00:46:41: Und genau da sagt halt der BfH, dass es steuerpflichtig... Also ich sage ja, da gibt's unzählige Ehen in denen genau das plötzlich zum Problem ist wenn man aus dem Haus aussieht und dann das Finanzamt noch die Hand auffällt.

00:46:56: Da gab es jetzt ein Vorstoß vom Bundesrat, dass man gesagt hat hey, das ist eigentlich ne blöde Regelung für viele Paare, die sich scheiden lassen irgendwie nicht vorhersehbar.

00:47:05: Dass da jetzt plötzlich noch so eine Steuerbombe dann da kommt und da müssen wir was gegen machen.

00:47:12: Und sie haben auch den Vorschlag gemacht dass man das Gesetz hier anpasst aber nach meinem Kenntnisstand ist es nicht aufgegriffen worden von der Bundesregierung und das scheint also weiterhin erst mal zu bleiben in die Regelung.

00:47:24: Die gute Nachricht bei Gegenständen des täglichen Gebrauchs im Privat Vermögen ja beispielsweise irgendeinen alter golf da selbst wenn ich den mit gewinn verkaufen würde die sind ausgenommen aus ein paar kraft rein zwanzig das einkommenssteuer gesetzes oder wenn dir jetzt irgendwie Ja was anderes gleitung oder sowas verkauft da selbst wieder die jetzt mit gewinne verkaufen würdest ja zumindest wenn du kein Gewerblicher gliderhändler bist dann ist eben diese gegenschön des täglichen gebraucht genommen.

00:47:59: und wie gesagt es gab bei den immobilien abschaffungspläne dieser zehn jahres frisst.

00:48:06: das ist jetzt erst mal abgelehnt worden.

00:48:08: im bundes tag am achten oktober ja und zwar ordentlich mit vierhundert sechsenvierzig.

00:48:14: nein zu hunderteisig.

00:48:17: Ja stimmen bei den kryptowährungen da ist nicht ganz so eindeutig.

00:48:22: christian du hast es angesprochen es gibt einen referenten entwurf aber der ist noch in der Ressour-Abstimmung, also es ist noch kein Gesetz.

00:48:30: Ich glaube ihr nicht das!

00:48:33: Das kommt wenn's kommen soll dann nach dem einendreißigsten zwölf zwei tausend sechsundzwanzig angeschaffte Kryptowährung.

00:48:41: Das heißt theoretisch könnte jetzt heute nochmal ordentlich Krypto einkaufen weil selbst wenn Kryptowährungen in Deutschland nicht mehr nach einem jahr im privatvermögen steuerfrei sind gilt das erst seit ab zwei tausend sieben zwanzig angeschaffte kryptowähren.

00:48:57: theoretisch gehört bei jetzt im december noch mal von den millionen euro bitcoin kaufen und dann beispielsweise zweitausend achtundzwanzig mit zwei millionen Euro gewinnen immer noch ohne steuern verkaufen.

00:49:10: dass wird gehen.

00:49:12: aber wie gesagt noch gibt es kein finales Gesetz, ob das wirklich kommt.

00:49:18: Das erfahrt dann im sei doch nicht besteuert.

00:49:21: podcast die frage die sich ja jetzt stellt auch zum abschluss dieser folge darf überhaupt der gesetzgebende bestehende steuerfreiheit zu einfach streichen?

00:49:31: wir erinnern uns dran vor zwei tausend und neun gab es ja aktien die nach einem jahr Steuervrei verkauft werden konnten mit Gewinn.

00:49:43: Ja, ja, ehh, neunzehnhundertneuenneunzig waren E-Mobilien gewinne vielleicht schon steuerfrei.

00:49:51: dann hat Deutschland diese Haltefrist auf zehn Jahre verlängert und das könnt ihr jetzt wiederkommen bei den Kryptowährungen beispielsweise bei den Immobilien vielleicht perspektivisch erst mal nicht.

00:50:04: aber darf man denn überhaupt so eine haltefrist so ändern, dass es auch Rückwirkend gilt.

00:50:12: Wir erinnern uns in der Neunneunzig die Immobilienfrist von zwei auf zehn Jahre verlängert und damals waren ja auch... ...die Zwei-Jahresfristen betroffen, aber geht das überhaupt?

00:50:26: Ja ich war hier immer relativ cool und dachte so... ...ja guck mal wie das bei den Aktien waren.

00:50:32: Die waren mal steuerfrei nach einem Jahr.

00:50:34: dann hat man das geändert.

00:50:36: das ist ja jetzt immer noch so.

00:50:37: wenn du jetzt noch eine aktie in deinem depot hast die du irgendwie.

00:50:40: Gekauft hast kannst du dir heute noch steuerfrei verkaufen weil du sie, weil du noch von der alten Regelung profitieren kannst.

00:50:46: deswegen ich habe lange Zeit wirklich auch wenn mich mein anden gefragt haben Ja wie ist das jetzt, wenn hier die Grünen wieder an die Macht kommen?

00:50:54: Da machen sich wirklich viele Sorgen übrigens.

00:50:56: Aber das nochmal am Rande erwähnt.

00:50:59: Gut Fabian du weißt ja wovon du sprichst oder egal.

00:51:03: Jedenfalls sag ich dann immer gesagt er macht euch keine Sorgen.

00:51:07: Das würde bestimmt wie bei den Aktien laufen.

00:51:09: Das heißt alle Immobilien die du jetzt schon im Bestand hast würden bestimmt von der Neuregelung gar nicht betroffen sein.

00:51:16: Aber jetzt in Vorbereitung des Podcasts habe ich mich noch mal damit beschäftigt oder wir uns jetzt, wie das eigentlich.

00:51:22: Ich war da hat man das ja auch schonmal stark verschärft.

00:51:25: also bis dahin war es so dass du die Immobilien nur zwei Jahre halten musstest.

00:51:29: Eigentlich auch verrückt gerade mal zwei Jahre und dann konntest du sie im dritten Jahr steuerfrei verkaufen.

00:51:34: Da hat man gesagt nee ist ein bisschen kurz und ganz schön viel Spekulation.

00:51:38: Wir machen das so dass Du die Immobilen mindestens zehn Jahre halten muss.

00:51:42: Und dann ist natürlich jetzt genau die Frage, was machen denn jetzt eigentlich alle, die eine Immobilie schon drei Jahre hatten?

00:51:48: Sie hätten sie ja eigentlich nach der alten Gesetzeslage steuerfrei verkaufen können.

00:51:53: Nach der neuen aber nicht mehr... Ist das verfassungsgemäß?

00:51:57: oder auch wenn du zum Beispiel eine Immobilie-einz, neun Jahre hattest, also irgendwie noch ganz kurz vor der neuen Frist stehst und da macht der Gesetzgeber ein neues Gesetz und plötzlich musste sie zehn Jahre halten um steuerfreizuverkaufen und nicht mehr nur zwei.

00:52:11: Ist das verfassungsgemäß?

00:52:13: Und dann hätte ich jetzt eigentlich so gedacht, naja.

00:52:15: Ne, das geht ja nicht!

00:52:16: Das ist ja eine Rückwirkung, dass darf ja niemals sein... ...dass man so ein Gesetz macht.

00:52:21: Aber in... ...sah das Gesetz eben genauso aus, dass man gesagt hat die neue Frist früher war sie zwei Jahre, jetzt ist sie zehn Jahre und wenn du eben die zehn Jahre nicht hast kannst du nicht steuerfrei verkaufen auch wenn du die Mobil vielleicht schon drei vier fünf Jahre im Besitz hattest.

00:52:35: egal Du musst es dann eben zehn Jahre warten.

00:52:38: Und das ist dann bis vor dem Bundesverfassungsgericht, bis vor das Bundesverpfassungs-Gericht gegangen und die haben dann Jahrzehnteinzehn darüber entschieden.

00:52:45: Das fand ich ganz interessant.

00:52:46: Die haben gesagt es ist eigentlich okay, dass so zu machen also auch die alten Immobilien obwohl die Frist schon rum war mit dieser längeren Frist plötzlich zu versehen ja?

00:52:57: Das ist in Ordnung darf man also machen.

00:52:59: Das heißt man könnte jetzt auch hergehen und sagen Ja gut die neue Veräußerung frisst bis zu ihnen die Steuerfreiheit kommt sind jetzt zwanzig Jahre oder dreißig Jahre.

00:53:06: Ich glaube das wäre sogar ganz Also ganz schlau, das eher so zu lösen als das komplett wegfallen zu lassen.

00:53:16: Das Bundesverfassungsgericht hat aber eine Einschränkung gemacht.

00:53:18: die haben dann gesagt wenn du schon mit deiner Immobilie über die Frist warst, die das bisherige Gesetz vorgesehen hat also wenn du rein theoretisch schon hättest steuerfrei verkaufen können und du kannst bis dahin eine Wertsteigerung nachweisen im Vergleich zu deinem Einkaufspreis Dann musst du diese Wertsteigerung auch nach der neuen Rechtslage, wenn du denn dann mal verkaufst, steuerfrei behalten können.

00:53:45: Das hieß jetzt auf die heutige Regelung.

00:53:47: Stell dir vor, du hast eine Immobilie elf Jahre und die Verösserungsfrist wird plötzlich auf zwanzig Jahre verlängert.

00:53:55: Dann müsste man rein theoretisch ... Wenn du dann im einundzwanzigsten Jahr verkaufest, müsste man eigentlich sagen okay alles was du bis zum elften Jahr, was bis dahin an Wertsteckerungen entstanden ist und nachweisbar ist muss dir Steuer frei gelassen werden.

00:54:09: So hat das Bundesverfassungsgericht damals zu dieser Gesetzesänderung entschieden.

00:54:14: Das ist natürlich jetzt erstmal gut und schlecht zugleich, das heißt der Gesetzgeber kann sich da eigentlich schon relativ weit aus dem Fenster lehnen und austuben und das einfach auch verkürzen.

00:54:22: ja es völlig in Ordnung.

00:54:24: Man muss eben nur dann einen gewissen Altbestandsschutz abhängig von der Wertsteigerung die bis dahin schon realisiert wurde rein theoretisch steuerfrei hätte vereinamt werden können, den muss man schon gewähren.

00:54:39: Und das macht mir andererseits dann aber auch doch wieder ein bisschen Angst, dass ich denke okay also ich bin mir sicher Fabian wenn da würde ich jetzt meine Hand führen ins Feuer liegen bis zwei tausenddreißig oder sagen wir bis zweitausendfünfund dreißig, wenn dann wirklich dieses der demografische Wandel vollkickt und die Haushaltslage sich immer weiter zuspitzt weil alles für die Rente rausgeht und vielleicht müssen wir hier und da noch Frankreich retten mehr weiß Da wird das Thema kommen.

00:55:04: Also da kannst du fast die Uhr nachdrehen und dann hätte ich jetzt gesagt, sollte man vielleicht auch schon echt immer überlegen.

00:55:14: Ich meine, da können wir nochmal extra Folgen drüber sprechen.

00:55:16: Wir sind ja jetzt schon recht weit fortgeschritten also Ehegattenschaukelverkauf an der eigene GmbH usw.

00:55:22: Und sofort also die Immobilien, die man jetzt schon mehr als zehn Jahre hält.

00:55:25: dass man da diese aktuelle Regelung noch ausnutzt mit einer oder anderen Gestaltung wieder ein neues Abschreibungspotenzial schafft.

00:55:37: Das sind doch gebührende Schlussworte, weil wenn sich was ändert dann erfahrt ihr es natürlich im sei doch nicht besteuer.

00:55:42: Podcast das heißt Podcast abonnieren und dann werden wir uns in der nächsten Woche wieder einem spannenden Steuerteam widmen.

00:55:51: für heute schließt man mal die Folge noch gibt's die Steuerfreiheit auf Veräußerungen sowohl bei Immobilien als auch bei Kryptowährungen.

00:56:01: Er kann also trotz dessen, wenn man die Folge jetzt am Abend hört, entspannt noch ins Bett gehen und friedlich schlummern.

00:56:09: Falls sich was Neues tut da werden wir euch Bescheid geben hier oder natürlich auch auf den anderen Kanälen.

00:56:16: Christian hat mich gefreut dann bis nächste Woche.

00:56:19: Ciao ciao!

00:56:20: Ja mach's gut tschüss

00:56:22: Das war der sei doch nicht besteuert.

00:56:24: Podcast von mir, Fabian Walther Allias.

00:56:26: Steuerfabi und Christian Gebert von steuerberaten.de Abonniert und bewertet gerne diesen Podcast und folgt uns auch gerne auf den anderen sozialen Netzwerken.

00:56:35: Ihr erreicht uns per E-Mail unter podcastatsteuerversum.de.